مازاد ۳.۶ میلیونی مسکن در سال ۹۴

کمیسیون آموزش و تحقیقات انجمن علمی اقتصاد شهری ایران در گزارشی به بررسی میزان عرضه و تقاضای مسکن از سال ۹۰ تا ۹۴ پرداخته است که نتایج آن طبق دو سناریوی مختلف نشان می‌دهد در سال اخیر طرف عرضه و تقاضای مسکن با هم همخوانی نداشته است.

به گزارش پایگاه خبری توسعه اقتصادی؛ ، سید محسن طباطبایی مزدآبادی، دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران نتایج تحقیق انجمن علمی اقتصاد شهری را تشریح و اظهار کرد: میزان تقاضای واحدهای مسکونی در کشور با استفاده از آمار میزان خانوارهای موجود، میزان ازدواج‌های صورت گرفته، بهسازی واحدهای مسکونی بدون اسکلت ساختمانی مناسب و قدیمی و نیز واحدهای مسکونی بدون حداقل‌ها، ۳۴.۳ میلیون واحد مسکونی است که از این مقدار ۱۲ میلیون مسکن روستایی و ۲۲.۲ میلیون مسکن شهری است.

وی افزود: در خصوص طرف عرضه نیز ۱۶.۲ میلیون واحد مسکونی در سال ۹۰ در مناطق شهری کشور عرضه شده که این ارقام طی سال های ۹۱، ۹۲، ۹۳ در حدود ۱۸، ۱۹.۹ و ۲۱.۸ میلیون واحد بوده و موجودی عرضه مسکن تا نیمه اول سال ۹۴ به بیش از ۲۳.۲ میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده است.

طباطبایی با بیان اینکه از این رو در این پژوهش به ارزیابی عرضه و تقاضای مسکن شهری و نیز برآورد کمبود عرضه یا تقاضا در این بازار پرداخته و توصیه‌های سیاستی جهت بهینه‌سازی مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه موجود در بازار مسکن ارائه شد، افزود: این تحقیق در نهایت طبق دو سناریو به دو نتیجه متفاوت در مازاد عرضه مسکن طی سال های ۹۰ تا نیمه اول ۹۴ رسیده که در هر دو سناریو مازاد عرضه روبه افزایش بوده که در سناریوی اول میزان مازاد عرضه به ۳.۶ میلیون و در سناریوی دوم به ۰.۶ میلیون واحد مسکونی رسیده است.

دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری با ارایه آماری از عملکرد بخش مسکن طی سال‌های ۹۰ تا ۹۴ خاطرنشان کرد: بخش نخست از این تحقیق پیش از این تحت عنوان ارزیابی طرف تقاضای مسکن شهری منتشر شده و اکنون بخش دوم این پژوهش با محوریت تحلیل طرف عرضه بازار مسکن ارائه می‌شود:

برآورد طرف عرضه در کشور

منبع اصلی عرضه مسکن در کل کشور سه مورد است که عبارتند از:

– تعداد واحدهای مسکونی موجود در مناطق روستایی و شهری کشور که نوعی عرضه مثبت تلقی می‌شود

– تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کشور که با اعمال سیاست های درست از سوی دولت این تعداد می‌تواند به عرضه مثبت در کشور مبدل شود

– میزان تخریب واحدهای مسکونی فرسوده جهت بنای واحدهای مسکونی جدید که به نوعی عرضه منفی تلقی می‌شود

در ادامه به ارزیابی عرضه مسکن تحت هر یک از عناوین کلی فوق پرداخته خواهد شد.

تعداد واحدهای مسکونی شامل خانوار

طبق آمارهای ارائه شده توسط مرکز آمار در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۰، تعداد ۱۴.۸ میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق شهری و حدود ۵.۲ میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق روستایی کشور ثبت شده است.

برای ارزیابی دقیق‌تر میزان واحدهای مسکونی باید میزان مسکن عرضه شده طی سال های ۹۰ تا ۹۴ نیز مورد توجه قرار بگیرند. بانک مرکزی برآوردی از میزان واحدهای مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری طی سال های ۹۰ تا ۹۴ (تا نیمه اول ۱۳۹۴) را ارائه داده است. طبق این آمار در سال ۹۰ حدود ۵۶۰ هزار واحد مسکونی تکمیل شده و به بازار مسکن در کشور وارد شده اند. در این سال عملیات ساخت حدود ۱۹۰ هزار ساختمان شروع شده و ۱۷۰ هزار ساختمان تکمیل شده است. به عبارتی در هر ساختمان حدود ۳.۵۲ واحد مسکونی وجود داشته است. در سال ۹۱، ۷۵۰ هزار واحد مسکونی از ۲۰۶ هزار ساختمان تکمیل(۳.۸۲ واحد مسکونی در هر ساختمان) و به بازار مسکن در کشور وارد شده و ساخت حدود ۲۲۰ هزار ساختمان شروع شده است که در سال های آتی انتظار می‌رود وارد بازار مسکن در کشور شوند. در سال ۹۲، ۸۳۰ هزار واحد مسکونی در ۲۱۸ هزار ساختمان تکمیل شده (۴ واحد مسکونی در هر ساختمان) و ساخت حدود ۱۹۵ هزار ساختمان نیز شروع شده است. در سال ۹۳، ۷۱۸ هزار واحد مسکونی در ۱۹۷ هزار ساختمان تکمیل شده(۳.۸۳ واحد مسکونی در هر ساختمان) و حدود ۱۵۷ هزار ساختمان نیز در حال ساخت است و در نیمه اول سال ۹۴، ۱۴۰ هزار واحد مسکونی در ۴۰ هزار ساختمان تکمیل شده (۳.۷۴ واحد مسکونی در هر ساختمان) و عملیات ساخت ۳۵ هزار ساختمان نیز شروع شده است.

با توجه به جدول فوق، طی سال‌های بعد از سرشماری سال ۹۰ تا نیمه اول سال ۹۴، حدود ۲.۷ میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور تکمیل شده (به دلیل انجام سرشماری در آبان ۱۳۹۰، آمار سال ۹۰ در اندازه گیری واحدهای مسکونی تکمیل شده طی سال های پس از ۹۰ تا نیمه اول ۹۴، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد می‌شود با در نظر گرفتن نسبت ۲۵.۶ درصدی واحدهای مسکونی روستایی از کل واحدهای مسکونی در کشور، حدود ۹۴۰ هزار واحد مسکونی نیز در مناطق روستایی طی این سال¬ها تکمیل شود. در مجموع، ۳.۶ میلیون واحد مسکونی به بازار مسکن طی سال های بعد از سرشماری سال ۹۰ تا نیمه اول ۱۳۹۴ در کشور عرضه شده است.

از آنجا که درصدی از خانه های موجود در سرشماری سال ۱۳۹۰ و تعدادی از خانه های ساخته شده در مناطق شهری و روستایی در قالب مسکن مهر به بازار مسکن کشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمکرد این بخش نیز مورد توجه قرار گیرد. لازم به ذکر است طبق آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از میزان موجودی مسکن در سرشماری سال ۱۳۹۰ که حدود ۲۰ میلیون واحد مسکونی در کشور به ثبت رسیده، حدود ۳۳۰ هزار واحد مسکونی مسکن مهر است که تولید مسکن مهر از بعد از سرشماری سال ۹۰ تا پایان سال ۹۳، چیزی در حدود ۱.۳۸ میلیون برآورد می‌شود.

موجودی مسکن مهر در پایان سال ۹۳ در حدود ۱.۷ میلیون واحد است که از میزان حدود ۲.۱ میلیونی واحد مسکونی هدف گذاری شده در برنامه، در حدود ۴۴۰ هزار واحد مسکونی کمتر است. در واقع در پایان سال ۹۳، حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مهر طبق اهداف برنامه مسکن مهر، ساخته نشده که می‌توانست در صورت ساخت، میزان عرضه مسکن را افزایش دهد.

مطابق آمار ارائه شده از تولید مسکن مهر در مناطق شهری کشور، در سال ۹۰ حدود ۴.۳۷ درصد از مسکن موجود در کشور، از نوع مسکن مهر بوده که این درصد در سال ۹۳، به حدود ۱۰ درصد رسیده است که نشان از حجم بالای این نوع مسکن از مسکن کل کشور دارد. تحقق کامل برنامه وزارت راه و شهرسازی در ساخت مسکن مهر و جبران عقب ماندگی از اهداف برنامه تولید مسکن مهر، می‌تواند این تعداد را به حدود ۲.۱۵ میلیون (در حدود ۱۲.۴ درصد) برساند.

تعداد خانه های خالی از سکنه

یکی از نکات مهم در سرشاری واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۰، سرشماری از واحدهای مسکونی دارای سکنه است. به عبارتی در این سرشماری علاوه بر واحدهای مسکونی دارای سکنه، تعدادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز می‌باشند که طبق روش های شناسایی مرکز آمار کشور به عنوان واحدهای خالی از سکنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش های مرکز آمار در تشخیص منازل مسکونی خالی از سکنه دارای شبهات و اشکالاتی است؛ اما می‌توان این میزان آمار ارائه شده از واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به نوعی برآوردی نزدیک به واقع از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در نظر گرفت. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، حدود ۱.۷ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد می‌شود ۲۰ درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو می¬توان به اندازه ۱.۳ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود ۳۳۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب می‌شوند. از سوی دیگر طبق نظر کارشناسان حوزه مسکن، ضریب استاندارد خانه‌های خالی از سکنه حدود ۴ تا ۶ درصد(به طور متوسط ۵ درصد) بوده که برای پاسخگویی به جابجایی، گردشگری و … است که این نوع خانه‌های خالی از سکنه به دلیل نداشتن ظرفیت ورود به بازار مسکن به عنوان عرضه مسکن، از این محاسبات کنار گذاشته می‌شوند و با توجه به ضریب استاندارد خانه های خالی(در حدود ۸۳ هزار واحد مسکونی در کل کشور که حدود ۶۶ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و حدود ۱۶ هزار واحد در مناطق روستایی قرار دارند)، حدود ۱.۶ واحد مسکونی در کل کشور (حدود ۱.۳ در مناطق شهری و ۳۰۰ هزار در مناطق روستایی) قابلیت عرضه به بازار مسکن را خواهند داشت که لازم است دولت و شهرداری ها، سیاست های مناسبی برای عرضه این واحدهای مسکونی به بازار مسکن در کشور تدبیر کند.

عرضه منفی ناشی از تخریب جهت ساخت واحد مسکونی

یکی از نکات مهم در تخمین دقیق میزان عرضه مسکن در نقاط شهری و روستایی کشور، توجه به میزان ساختمان های تخریبی جهت ساخت واحدهای مسکونی نوساز است. در واقع به ازای ساخت تعدادی از واحدهای مسکونی، تعدادی تخریب می‌شوند. از این رو باید به نسبت تخریب ساختمان های مسکونی و واحدهای مسکونی نیز توجه شود و با برآوردی از میزان واحد مسکونی تخریب شده، این آمار به عنوان عرضه منفی در بازار مسکن کشور در نظر گرفته شود. در واقع بعد از سرشماری سال ۱۳۹۰، برخی از واحدهای مسکونی حاوی سکنه مورد سرشماری قرار گرفته، تخریب شده اند که لازم است این تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال های ۹۰ تا نیمه اول ۹۴، درصد بناهای تخریبی در پروانه های صادره به ترتیب ۱۷.۸، ۲۰.۶، ۲۶.۸، ۱۹.۷ و ۲۴.۸ بوده است که به طور متوسط حدود ۲۱ درصد از پروانه های ساختمانی صادر شده، جهت ساخت ساختمان جدید با تخریب بنای قبلی بوده است.

نکته مهم و قابل توجه در ارزیابی بناهای تخریبی در کشور این است که برخی از پروانه های صادر شده فرآیند ساخت را شروع نکرده و در نهایت تبدیل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنین ممکن است برخی از ساختمان های شروع شده، در سالهای قبل پروانه ساختمانی تهیه کرده باشند. از این رو مناسب است به جای تعداد پروانه های صادر شده جهت تخریب، تعداد ساختمان های شروع شده در نظر گرفته شود. در واقع می‌توان گفت در فرآیندِ ساختِ ساختمان های شروع شده ای که پروانه ساخت در بنای تخریبی داشته، حتما ساختمان قدیمی تخریب و ساختمان جدید بنا شده است و از این جهت تعدادی از ساختمان هااز بازار ساختمان کشور کنار گذاشته شده اند.از سوی دیگر به دلیل اینکه درصدی از ساختمان های تخریب شده، مسکونی و یا مسکونی توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان های مسکونی و توام شروع شده در نظر گرفته شود.

طبق آمار جدول فوق، در سال ۹۰ حدود ۳۳ هزار ساختمان تخریب شده است و طی سال های ۹۰ تا نیمه اول ۹۴، در مجموع ۱۶۳ هزار ساختمان مسکونی و یا مسکونی و غیرمسکونی توام تخریب شده اند. برای تبدیل تعداد ساختمان های مسکونی تخریب شده به تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده، از متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده به تعداد ساختمان های مسکونی تکمیل شده) استفاده می‌شود. در واقع برآورد این تحقیق از تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده برابر است با ضرب ساختمان های مسکونی و توام تخریب شده در فرآیند ساخت ساختمان جدید در متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان. طبق آمار طی سال های ۹۰ تا نیمه اول سال ۹۴ حدود ۶۲۴ هزار واحد مسکونی تخریب شده است که عرضه منفی واحد مسکونی در کشور محسوب می‌شود.

با توجه به مطالب عنوان شده در قسمت عرضه مسکن در بازار مسکن کشور، می‌توان کل عرضه مسکن در مناطق شهری در کشور را طبق جدول ذیل برآورد نمود.

تحلیل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهای مسکونی در کشور

بعد از برآورد عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری کشور لازم است در خصوص میزان مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه مسکن شهری برآوردی صورت بگیرد تا متناسب با نتایج، سیاست‌های صحیح در خصوص بازار مسکن شهری از سوی مسئولان اتخاذ شود. از این رو میزان عرضه واحدهای مسکونی در کشور طی سال های ۱۳۹۰ تا نیمه اول سال ۱۳۹۴ مطابق آمارهای موجود در جدول ذیل ارائه می‌شود. عرضه مسکن در هر سال مجموع واحدهای مسکونی موجود، واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسکن ناشی از خانه های خالی باشد که از این مقدار میزان واحدهای تخریب شده جهت ساخت واحدهای مسکونی جدید نیز کسر می‌شود. واضح و مبرهن است که میزان عرضه بالقوه ناشی از خانه های خالی از سکنه در صورتی می¬تواند به فعلیت برسد که سیاست‌های صحیح مالیاتی و نظارتی دقیقی جهت شناسایی واحدهای خالی از سکنه و نیز عرضه آنها به بازار مسکن اتخاذ شود.

طی آمارهای جدول ذیل، ۱۶.۲ میلیون واحد مسکونی در سال ۹۰ در مناطق شهری کشورعرضه شده که این ارقام طی سال های ۹۱، ۹۲، ۹۳ در حدود ۱۸، ۱۹.۹ و ۲۱.۸ میلیون واحد بوده است. طبق آخرین آمارهای موجود، در نیمه اول سال ۹۴ بیش از ۲۳.۲ میلیون واحد مسکونی در کشور عرضه شده است. طبق آمار جدول ذیل، به دلیل اینکه در خصوص خانه های خالی از سکنه در کشور هیچ تدبیر مؤثری از سوی نهادهای سیاست‌گذاری شهری و دولتی انجام نگرفته است، پیشبینی می‌شود میزان خانه های خالی از سکنه در مناطق شهری کشور به میزان آمار ارائه شده در سرشماری سال ۹۰ باشد.

از سوی دیگر میزان تقاضای مسکن در مناطق شهری در کشور طی سال های ۱۳۹۰ تا نیمه اول ۱۳۹۴نیز در جدول ذیل ارائه شده است. طبق این جدول، میزان تقاضای مسکن در هر سال مجموع تقاضای ناشی از تعداد خانوارهای موجود، میزان ازدواج های صورت گرفته و نیز تقاضای ناشی از تعویض واحدهای مسکونی بدون امکانات رفاهی ضروری است. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی نیز جزء تقاضای پنهان مسکن در کشور محسوب می‌شود که در بلند مدت و یا طی سیاست های تشویقی و یا بازدارنده دولت می‌تواند به میزان تقاضای مسکن در کشور افزوده شود. از آنجایی که طی سال های ۹۰ تا ۹۴ سیاست خاصی در خصوص واحدهای مسکونی بدون حداقل های رفاهی ضروری اتخاذ نشده، میزان واحدهای مسکونی بدون امکانات ضروری طی این سال ها برابر با آمار سرشماری ۱۳۹۰ در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی و فرسوده نیز به دلیل مذکور طی سال های ۹۱ تا ۹۴ برابر با آمار سرشماری ۱۳۹۰ در نظر گرفته شده است. طبق آمار جدول ذیل، میزان تقاضای مسکن در سال ۹۰ برابر با ۲۰.۱ میلیون واحد بوده که طی سال های ۹۱، ۹۲، ۹۳ این میزان به ۲۱.۱، ۲۱.۷ و ۲۲.۲ میلیون واحد مسکونی رسیده است. در نیمه اول سال ۱۳۹۴ میزان تقاضای مسکن در حدود ۲۲.۶ میلیون واحد مسکونی است.

برای محاسبه میزان مازاد عرضه در بازار مسکن شهری در کشور لازم است میزان عرضه و تقاضا در تقابل با یکدیگر دیده شوند.برای برآورد میزان مازاد عرضه مسکن از دو سناریو استفاده شده است. در سناریوی اول مازاد عرضه مسکن در حالتی محاسبه شده که برای عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن شهری تدبیر اندیشیده نشده و از این رو از میزان عرضه مسکن حذف شده اند. از سوی دیگر در این سناریو، میزان تقاضای مسکن ناشی از نوسازی بافت های قدیمی نیز حذف شده اند.در سناریوی دوم میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده است و فرض اصلی در این سناریو این است که میزان واحدهای خالی از سکنه عرضه مسکن در مناطق شهری و نیز میزان تقاضای ناشی از نوسازی واحدهای مسکونی قدیمی، میزان تقاضای مسکن شهری را طی سال های ۹۰ تا ۹۴ متاثر کرده است.

طبق برآورد مازاد عرضه مسکن در سناریوی اول، میزان مازاد عرضه طی سال های ۹۰ تا ۹۴ افزایش داشته است به طوری که از ۱.۳ میلیون واحد در سال ۹۰ به حدود ۳.۶ میلیون واحد مسکونی در سال ۹۴ رسیده است. در سناریوی دوم نیز میزان مازاد عرضه سیر صعودی داشته و محاسبه مسکن خالی از سکنه و نیز واحدهای مسکونی قدیمی در این شاخص، باعث افزایش مازاد عرضه از ۴.۳ میلیون در سال ۹۰ به ۶۲۰ هزار واحد در سال ۹۴ رسیده است. در واقع آمارهای فوق نشان از کاهش کمبود مسکن شهری درکشور و حتی مازاد عرضه در کشور است.

طباطبایی اظهار کرد: مسکن به عنوان یکی از کالاهای ضروری بشر، ابعاد مختلفی از زندگی انسان را شامل می‌شود؛ شکل‌گیری هویت فردی و اجتماعی، امنیت روانی و فیزیکی، برخورداری از حداقل های رفاهی، آثار اقتصادی بر کلان جامعه، اثر بر برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در ابعاد مختلف و … از جمله موارد مرتبط با نیاز بشر به مسکن می‌شود. هر یک از این نقش ها و همچنین نقشی که تأمین مسکن در تولید ملی کشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمین این نیاز اساسی را تأکید می‌نماید. از سوی دیگر یکی از بخشهای مهم اقتصادی که در تحقق اقتصاد مقاومتی بسیار می‌تواند مؤثر باشد، بخش مسکن است. این بخش هم از حیث اثرگذاری بر رفاه اقتصادی و عدالت اجتماعی و هم از حیث اثرگذاری بر تولید ملی و نیز از حیث مقابله با تکانه‌های خارجی، از بخش‌های مهم و مؤثر در اقتصاد مقاومتی است. رکودی که در کشور در حوزه مسکن در دو سال اخیر اتفاق افتاده، هم از حیث رفاه عمومی و هم از حیث اثرگذاری بر تولید ملی، نگرانی سیاستگذاران این حوزه به‌خصوص مسکن شهری را برانگیخته و آنها را به تکاپو برای اتخاذ تصمیمات مؤثر و کارا در این حوزه واداشته است. آنچه که در این زمینه قبل از اتخاذ سیاست مهم است ریشه‌یابی دلایل رکود است.