طرح‌هایی که باعث افزایش خانههای خالی می‌شود
در حالی یکی از چالش های بازار مسکن، حجم قابل توجه خانه های خالی است که به نظر می‌رسد تولید مسکن به شیوه مشارکتی توسط وزارت راه و شهرسازی بر تعداد این واحدها می‌افزاید.
پدیده ای که در سال های اخیر بسیار شایع شده است. مطابق با داده های سرشماری سال ۹۵، تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور به ۲.۵۸ میلیون رسیده است که نزدیک به نیم میلیون آن سهم تهران است. البته بیشتر شهرهای بزرگ کشور که تقاضای مسکن در آنها بالاست، از این ماجرا در امان نبوده اند. بیش از ۵۷ درصد از واحدهای خالی کشور در ۷ استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز و خوزستان توزیع شده اند.
استان‌هایی که قیمت مسکن در مراکز آن ها، به دلیل تقاضای بسیار، افزایش چشمگیری داشته است. این احتکارِ کالای مورد نیاز و اولیه مردم، هیچ گونه هزینه ای برای مالکان آن ها در پی ندارد. اجرای مالیات بر خانه های خالی که در کش و قوس راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت راه و شهرسازی معطل مانده است.
هر چند با اجرای این مالیات هم به دلیل نرخ غیر موثر آن نباید انتظار عرضه این واحدهای خالی را داشت. وزارت راه و شهرسازی زمینه افزایش خانه های خالی را فراهم نکند در شرایطی که بازار مسکن به دلیل وجود این سهم از خانه های خالی دچار آسیب شده است، این انتظار وجود دارد که وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی مسکن، اگر امکان مالیات ستانی و عرضه آن ها را ندارد، حداقل زمینه برای افزایش این واحدهای خالی را فراهم نکند. موضوعی که در اجرای طرح اقدام ملی برای تولید مسکن پیش بینی می شود. ماجرا از این قرار است که شیوه برنامه ریزی شده برای تولید مسکن در این طرح، مخصوصا در شهرهای جدید، ساخت مسکن به شکل مشارکتی است.
در این راستا ۲۲ خرداد عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته بود: در این شیوه شرکت عمران شهرهای جدید با همکاری انبوه‌سازان یا توسعه‌گران به ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید اقدام می‌کند. زمین و پروانه از شرکت عمران شهرهای جدید به انبوه‌سازان و توسعه‌گران، ارائه و در مقابل سرمایه‌گذاری و ساخت نیز توسط انبوه سازان انجام می‌شود. در این مدل در نهایت دولت و انبوه ساز هریک سهم خود را برداشته و با قیمت روز به بازار عرضه خواهند کرد. همچنین آورده های وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلاتی برای انبوه سازان است و انبوه سازان نیز مسئولیت ساخت را بر عهده می گیرند.
در نهایت نیز وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان هر یک سهم خود را بر می دارند. با تولید مسکن به شیوه مشارکتی افزایش تعداد خانه های خالی اجتناب ناپذیر است اما در این مدل، از آنجایی که انبوه سازان مالک بخشی از واحدهای نوساز خواهند شد، قیمت فروش و زمان فروش واحدها بر عهده خود آن ها خواهد بود. بنابراین از آنجایی که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی بینند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت ها خودداری می کنند و در زمانی که قیمت ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت های بالا به فروش می رسانند.
در شرایطی که مالیات بر خانه های خالی هم اجرا نمی شود، هیچ مانعی بر چنین رفتار سوداگرانه وجود نخواهد داشت. در نتیجه باید منتظر افزایش تعداد خانه های خالی با اجرای تولید مسکن به شیوه مشارکتی باشیم. پیشنهادی برای جلوگیری از افزایش تعداد خانه های خالی در طرح اقدام ملی تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی برای جلوگیری از این اتفاق، باید از مالک شدن انبوه سازان اجتناب به عمل آورد. یعنی انبوه سازان در مالکیت واحدهای در حال ساخت شریک نشوند و تنها اجرت ساخت خود را دریافت کنند.
در این صورت آن ها منفعت خود را در تولید به موقع و با کیفیت و تحویل سر وقت واحدها می بیند. بنابراین امکان عدم عرضه و احتکار واحدها را نخواهد داشت. در این صورت با ثبت نام واحدها و پیش فروش آن ها، متقاضیان فاقد مسکن، مالک واحدهای در حال ساخت می شوند. هزینه ساخت نیز با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت خواهد شد. همچنین می توان از سیاست تاخیر در پرداخت هزینه زمین استفاده کرد.
یعنی مصرف کننده نهایی بلافاصله بعد از تکمیل واحد مسکونی خود و تحویل گرفتن آن، اقدام به پرداخت هزینه زمین به دولت می کند. چنانچه هزینه زمین به صورت اقساط دریافت شود، منفعت آورده دولت، یعنی زمین مانند تسهیلاتی در اختیار مصرف کننده نهایی قرار می گیرد. تسهیلاتی که البته هیچ گونه افزایش نقدینگی و وابستگی به منابع بانکی ندارد. با این شیوه امکان افزایش تعداد خانه های خالی وجود نخواهد داشت و مصرف کننده نهایی نیز از منفعت آورده دولت استفاده کرده و آسانتر صاحب مسکن می شود.
