پادزهر رکود بازار مسکن

رشد ۵. ۵۵‌درصدی تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های ٩٠ تا ٩۵، هم‌اکنون منجر به ارایه راهکارهای «پراکنده» از نحوه برخورد سیاستگذاران بخش مسکن با وضع فعلی خانه‌های خالی شده است. در این میان برخی از صاحبنظران بازار مسکن پادزهر خانه‌های خالی در کشور را در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین و برخی دیگر هدایت منابع بانکی را به ساخت و خرید خانه با متراژ‌های پایین و در مناطق جنوبی تهران اعلام می‌کنند.

به‌گزارش آرمان اقتصادی (ECOIDEAL)،اگر چه محمد‌باقر نوبخت روز گذشته سیاست دولت  برای رونق بازار مسکن را سیاست خروج غیرتورمی این بخش از رکود اعلام می‌کند، اما تحلیلگران بازار معتقدند تورم و رونق بازار مسکن ارتباطی دوسویه با یکدیگر دارند. ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در این‌باره می‌گوید: زمانی که نرخ سودهای بانکی کاهش می‌یابد، تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بیشتر می‌شود. البته مقایسه تطبیقی بازده سپرده‌گذاری بانکی با بازده سایر بازارها اصولی به نظر نمی‌رسد؛ زیرا در شرایطی که بازگشت سرمایه در بانک برای سپرده‌گذاران ٢٠‌درصد است، در همین شرایط بازار کالایی طی گردش سه‌ماهه در طول‌ سال به ٨٠ تا ١٠٠‌درصد می‌رسد. بنابراین به علت کشش بالای عرضه در بازار مسکن، با مساعدشدن شرایط سرمایه‌گذاری، ساخت‌وساز بشدت افزایش می‌یابد؛ همین امر موجب مازاد تقاضای عوامل تولید و افزایش قیمت در این حوزه می‌شود.
از طرفی طرح‌های حمایت دولت از متقاضیان از طریق پرداخت تسهیلات ویژه با مدت اقساط طولانی و نرخ‌های کمتر، طرف تقاضا را تشدید کرده و افزایش احتمالی قیمت آن را موجب خواهد شد. بنابراین تحریک و رونق ‌بخش مسکن با تورم ارتباط همسویه دارد. به همین دلیل دولت‌ها همواره در اتخاذ سیاست این بخش کمی محتاطانه عمل می‌کنند.

خانه‌های لوکس ٣ برابر شد
اما در  شرایطی دولتمردان سیاست خود را ایجاد رونق در بازار مسکن عنوان می‌کنند که حسین عبده تبریزی مشاور عباس آخوندی، وزیر راه ‌و‌شهرسازی از ٣ برابر بودن خانه‌های لوکس در تهران خبر می‌دهد. او با بیان این‌که  یک‌سوم ساخت‌وساز مسکونی در تهران و حجم قابل توجهی نیز در شهرهای بزرگ انجام شد، خاطرنشان کرد: «این ساخت‌و‌سازها عمدتا به صورت لوکس، گرانقیمت و بی‌ارتباط با تقاضای مصرفی صورت گرفت، به طوری که مثلا در تهران حجم ساخت‌وساز در ۴ منطقه اول  شهر به ٣ برابر رسید در حالی‌ که در سایر  مناطق تهران مثل مناطق میانی و جنوبی شهر تا ٢ برابر افزایش اتفاق افتاد.  براساس آنچه که دولتمردان اعلام کرده‌اند در حال حاضر بیش از ٢٠٠‌میلیارد تومان سرمایه در خانه‌های ایران بلوکه شده است. سرمایه‌ای که  یزدانی از تعبیر عقیم و نازا برای آن استفاده کرده و معتقد است که هیچ نفعی برای اقتصاد ایران ندارد، طی سال‌های ٩٠ تا ٩۵ با رشد ۵۵,۵‌درصدی مواجه شده است.  نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ‌٩۵  نشان می دهد تعداد خانه‌های خالی از سکنه از یک‌میلیون و ۶۶٣‌ هزار واحد در ‌سال ٩٠ به ٢‌میلیون و ۵٨٧ ‌هزار واحد در ‌سال ٩۵ رسید که معادل ۵. ۵۵‌درصد رشد داشته است. این در حالی است که کل موجودی مسکن در کشور در همین فاصله زمانی٩٠تا ٩۵  با ١٨‌درصد رشد از ٢١‌میلیون و۶٠٠‌هزار واحد به ٢۴‌میلیون و ۴٠٠‌هزار واحد رسیده است.

منابع بانکی در اختیار خانه‌های ارزان
رشد ۵. ۵۵‌درصدی تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های ٩٠ تا ٩۵، هم‌اکنون منجر به ارایه راهکارهای «پراکنده» از نحوه برخورد سیاستگذاران بخش مسکن با وضع فعلی خانه‌های خالی شده است. در این میان برخی از صاحبنظران بازار مسکن پادزهر خانه‌های خالی  در کشور را در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین و برخی دیگر هدایت منابع بانکی را به ساخت و خرید خانه با متراژ‌های پایین و در مناطق جنوبی تهران اعلام می‌کنند. فردین یزدانی با اشاره به کشش بالای قیمتی خانه‌های لوکس شمال تهران گفت: فعالان بازار به خوبی می‌دانند در فصول پررونق‌ سال می‌توانند این افزایش قیمت را به خریدار ملک کمانه کنند. اما چنین امکانی در خانه‌های با متراژ پایین  و ارزان امکان‌پذیر نیست. بر همین اساس دولت با در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین می‌تواند به نوعی کنترل بازار را در دست گیرد. در واقع نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور طی دو دهه اخیر همواره بیش از ٢ واحد ‌درصد از نرخ رشد جمعیت بوده است.

نسبت معکوس عوارض
اما نسبت معکوس «نرخ ریالی عوارض ساخت‌و‌ساز» با «سطح قیمت مسکن و کیفیت محله‌ها» در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران است که فردین یزدانی از آن به‌عنوان یکی از عوامل اصلی «انحراف سرمایه‌های ساختمانی» و بروز نوسانات شدید در سیکل‌های تجاری، دوره‌های رکود و رونق، طی دست‌کم نیم دهه اخیر یاد می‌کند.  او در حالی اصلاح این فرمول را لازمه رونق ساخت‌وساز در مناطق جنوبی و در خانه‌های متراژ پایین می‌داند که بررسی‌ها نشان می‌دهد فرمول معیوب محاسبه عوارض ساخت سبب شده در مناطق شمالی پایتخت به‌عنوان نقاط باکیفیت و محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گرا‌نقیمت، «سهم عوارض از قیمت فروش»، به مراتب کمتر از مناطق میانی و جنوبی شهر تعیین و اعمال شود. به عنوان مثال  در مناطق یک و دو، هزینه‌ای که یک سرمایه‌گذار ساختمانی بابت اخذ جواز ساخت پرداخت می‌کند، حدود ٠,٧ تا ٢‌درصد بهای فروش آپارتمان‌ها را شامل می‌شود اما این نسبت در مناطق مستعد ساخت‌و‌سازهای مصرفی، ارزانقیمت و پرمعامله همچون مناطق ١٠ تا ١٧، از ٢.۵‌درصد تا ۵‌درصد است. سهم ناچیز هزینه دریافت جواز ساخت از بهای فروش ساختمان‌های مسکونی در مناطقی از پایتخت که امروز به محدوده منجمد بازار ملک و محل رسوب آپارتمان‌های کم‌مشتری تبدیل شده، ناشی از استفاده ناصحیح مدیریت شهری از ابزار در اختیار و پروانه‌های ساختمانی، برای تنظیم منطقه‌ای جریان عرضه مسکن طی سال‌های اخیر بوده است.

خط قرمز اسناد فرادستی رعایت نشد
به نوشته شهروند، رعایت ظرفیت جمعیت‏ پذیری که یکی دیگر از خطوط قرمز اسناد فرادستی شهر تهران است، به گفته ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در پایتخت رعایت نشده است. در این میان به محدوده منطقه ٢٢ یعنی اراضی مروارید شهر رعایت این اراضی در طرح جامع دارای کاربری مسکونی با تراکم متوسط مشخص شده‏اند اما بررسی‏ها حاکی از آن است که هم اکنون ۵٨ برج با تعداد طبقات ٢٠ تا ٣۶ طبقه در این محدوده در حال ساخت است و توده‌گذاری‏ها هیچ انطباقی با شبکه معابر طرح تفصیلی ندارد. در منطقه یک ظرفیت جمعیت‌پذیری برای ‌سال ١۴٠٠ به حد ٣٨٠‌هزار نفر می‏رسید اما هم‏اکنون منطقه یک برای سکونت ۶۵٩‌ هزار نفر دارای آپارتمان است؛ این در حالی است که سرانه‏های خدماتی متناسب با ظرفیت جمعیتی شکل گرفته در این منطقه رشد پیدا نکرده‏است. آن‌طور که در مطالعه سازمان نظام مهندسی استان تهران و معاونت شهرسازی و معماری برآورد شده‏است در فاصله سال‌های ٩٠ تا ٩۵ معادل ٣‌هزار و ٧۶٩ پروانه ساختمانی برای ٣‌هزار و ٧۶٩ پارسل (قطعه پلاک) در منطقه یک صادر شده ‏است که ۶٩‌درصد این ساخت‏وسازها (٢هزار و ۶٠۵ پارسل) دارای مغایرت و انحراف از ضوابط طرح جامع یا تفصیلی تهران است. همچنین نتایج پایش وضع فعلی محله‏ها و ساختمان‏های شکل‌گرفته یا در حال ساخت در منطقه ٢٢ که شورای عالی شهرسازی و معماری به‏عنوان نهاد عالی ناظر بر اجرای مقررات و ضوابط شهرسازی توسط شهرداری تهران است، این منطقه را کریدور اصلی ورود جریان هوای تهران معرفی می‏کند، نشان می‏دهد: تحت‌ تأثیر تغییر کاربری پهنه‏های مصوب اراضی منطقه ٢٢ نسبت به طرح جامع در حال حاضر تعداد برج‏ها و ساختمان‏های بلند مسکونی این منطقه چند برابر سقف مجاز ساخت‏وسازهای مسکونی در نقشه بالادست توسعه پایتخت  است.