نرخ سود بانکی تاثیری بر بازار مسکن ندارد

با افزایش ناگهانی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۰ و در پی کاهش قدرت خرید مردم، بازار مسکن چند سالی است که از رکود خارج نمی‌شود و به رغم تمهیدات دولت یازدهم و ارائه انواع تسهیلات به متقاضیان، همچنان ۳۰‌درصد از خانوارهای ایرانی قادر به خرید خانه نبوده و در ملک‌های استیجاری سکونت دارند.

به‌گزارش آرمان اقتصادی (ECOIDEAL)، سید محسن طباطبایی مزدآبادی، دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران گفته است در سال گذشته بالغ بر ۳۰‌درصد خانوارهای ایرانی در خانه‌های استیجاری زندگی کرده‌اند که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشد چهار‌درصدی دارد. در سال ۱۳۹۴ نیز مسکن بیش از ۴۲‌درصد از هزینه‌های خانوارهای شهری در ترکیب هزینه‌های غیرخوراکی سالانه را به خود اختصاص داده است. بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی متوسط سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در استان‌های مختلف بین ۱۷ تا ۴۵‌درصد است که این سهم در استان‌های ایلام و تهران به ترتیب کمترین و بیشترین است. چندی پیش مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه ‌و شهرسازی نیز متوسط هزینه مسکن در کشور را حدود ۳۲‌درصد اعلام و تصریح کرد: برنامه‌های متنوعی در وزارت راه و شهرسازی جهت تعدیل هزینه‌های مسکن در سبد مصرفی خانوار در حال برنامه‌ریزی و اجراست که اساسی‌ترین راهکار در این راستا تولید و عرضه مسکن کم هزینه در مقیاس بالا است. نایب‌رئیس انجمن علمی اقتصاد شهری ایران به گزارش چندی پیش این انجمن در خصوص مازاد ۶/۳ میلیونی عرضه مسکن اشاره کرد و گفت: آنچه به عنوان مشکل اصلی در حوزه مسکن وجود دارد فاصله بسیار زیاد سطح دستمزدها و پس انداز خانوارها با قیمت زمین و مسکن است. کارشناسان معتقدند در دنیا خانوارها با پس‌انداز ۱۰‌درصد درآمد خود طی ۱۰ سال، می‌توانند صاحب مسکن شوند و این درحالی‌ است که خانوارها در کشور ما اگر بیش از ۵۰‌درصد از درآمد خود را طی ۱۰ سال پس‌انداز کنند به شرط ثابت ماندن قیمت مسکن می‌توانند صاحب خانه شوند.

دولت‌ها و مسکن
به نوشته آرمان، در کشور ما تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه و البته قشر جوان از چنان اهمیتی برخوردار است که هریک از دولت‌ها سعی می‌کنند بخش عظیمی از فعالیت‌های خود را در این بخش به‌کار گیرند. میزان سهم دولت در گرانی مسکن مطرح نیست، بلکه میزان سهم آن در کنترل این بحران مورد بحث است. اگرچه دولت سعی دارد با احترام به مالکیت خصوصی، کمتر در بخش خصوصی و مالکیت خصوصی که مسکن هم جزء آن است دخالت کند، ولی معضل مسکن، مساله‌ای نیست که به خودی خود قابل حل باشد بلکه دخالت و نظارت دولت در بازار مسکن نه تنها مفید بلکه ضروری و تنها گزینه است. محسن طباطبایی با تاکید بر اینکه این آمار و ارقام و مشاهده نبض بازار در سال جاری تاکید دارد که مسکن به رغم تمامی تهمیدات دولت همچون افزایش سبد اعطای تسهیلات نتوانسته است به‌طور کامل از شرایط رکودی خارج شود، گفت در این شرایط اعمال مالیات‌های تازه بر ساخت‌و‌ساز مسکن منطقی به نظر نمی‌رسد.

اجاره بها در تابستان پیش رو
با توجه به اینکه ۳۰‌درصد خانوارها در خانه‌های استیجاری سکونت دارند، هر‌ساله با شروع فصل تابستان و نقل و انتقال خانوارها تا قبل از شروع مدارس در مهر، اجاره‌بها با افزایش قیمت روبه‌رو خواهد بود. گزارش ها درمورد بازار مسکن حاکی از ثبات نسبی در بازار تابستانی اجاره است و پیش‌بینی می‌شود نرخ رشد اجاره‌بها بین هفت تا ۱۰‌درصد باشد. شاخص‌های سه‌گانه قیمت مسکن، نرخ تورم و درآمد خانوار، پیش‌بینی از آرامش نسبی در فصل جابه‌جایی را محتمل کرده است. با اینکه آمار اردیبهشت شهر تهران رشد ۵/۱۱‌درصدی اجاره‌بها نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان می‌دهد، ‌حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است آمار فروردین و اردیبهشت با توجه به نیمه تعطیل بودن و قرار داشتن در بازه زمانی انتخابات، نمی‌تواند ملاک ارزیابی بازار اجاره و نیز خرید و فروش مسکن قرار گیرد. بنابراین افزایش اجاره در شهرهای بزرگ بین هفت تا ۱۰‌درصد خواهد بود. البته یکی دیگر از مولفه‌های تاثیرگذار بر بازار اجاره که معمولا موجران تمایل دارند از این مقیاس استفاده کنند نرخ سود بانکی است، اما به نظر نمی‌رسد این شاخص بتواند اثر چندانی بر نرخ اجاره بگذارد. با اینکه برخی بانک‌ها با عدول از نرخ ۱۵‌درصد سود مصوب شورای پول و اعتبار، سودهای ۲۳ تا ۲۴‌درصد به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند احتمالا امسال با توجه به رکود نسبی اقتصاد در بازار اجاره، سه مولفه ذکر شده توان خنثی‌سازی عامل بهره بانکی را داراست. رصد تحولات دو‌ماهه نخست سال ۹۶ یعنی ماه‌های فروردین و اردیبهشت نشان می‌دهد، تهران به عنوان شهر پیشتاز و شهری که معاملات در آن دقیق‌تر و کامل‌تر از سایر شهرها ثبت می‌شود، اندکی افزایش قیمت را در زمین و مسکن تجربه کرده و در عین‌حال، تعداد معاملات مسکن در پایتخت ۴/۶‌درصد رشد داشته است. طباطبایی به آمار دو‌میلیون و ۵۸۷‌هزار واحدی خانه‌های خالی در سال گذشته نیز اشاره کرد و گفت: راهکار حل مساله مسکن بهبود سایر شاخص‌های درآمدی کشور و افزایش سرانه درآمدی خانوارها و سپس افزایش چتر حمایتی دولت با تسهیلات کم بهره و بلندمدت است. در نیمه نخست سال گذشته بیش از ۵۸‌هزار دستگاه ساختمان در شهرها از سوی بخش خصوصی با هزینه ۲۶‌هزار و ۵۶۰‌میلیارد تومانی تکمیل شده که نسبت به دوره مشابه در سال ۱۳۹۴ کاهش بیش از ۲۵‌درصدی نشان می‌دهد. بسیاری از کارشناسان معتقدند که تعدا خانه‌های خالی کاملا استاندارد است و در تمام شهرهای جهان چنین پدیده‌ای رایج است. در نتیجه برعکس آنچه تصور می‌شود ما هنوز به افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و عوامل تشویقی برای سرمایه‌گذاران و ساخت‌ خانه‌های بیشتری برای خروج از رکود نیازمندیم. اما عرضه‌ مسکنی مدنظر است که علاوه بر استاندارد بودن با درآمد و پس‌انداز متقاضیان تناسب داشته باشد.