مانع رفع نقص وام مسکن کجاست؟

هم‌اکنون به واسطه طولانی بودن دوره سپرده‌گذاری برای برخورداری از تسهیلات صندوق «یکم»و همچنین «در استطاعت نبودن اقساط ماهانه این تسهیلات» برای خانه‌اولی‌ها، عملا بخشی از این گروه از متقاضیان قادر به استفاده از تسهیلات فعلی نیستند.

درحال‌حاضر مدت زمان بازپرداخت تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها به گونه‌ای است که پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات در استطاعت همه خانه‌اولی‌ها یا سایر متقاضیان خرید مسکن نیست؛ در تهران اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه‌اولی‌ها، هم‌اکنون یک میلیون و730 هزار تومان و اقساط وام بدون سپرده 60 میلیون تومانی از محل «اوراق» نیز ماهانه حدود یک میلیون تومان است.

محتوای نامرئی برنامه‌های ارائه شده از سوی آخوندی نشان می‌دهد قرار است همان‌گونه که طی چهارسال گذشته، وزارت راه‌وشهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن با همراهی بانک مرکزی به‌عنوان سیاست‌گذار پولی و بانک عامل بخش مسکن موفق به ایجاد سبد متنوع تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن از طریق افزایش 8برابری سقف تسهیلات نسبت به سال 92 شد، طی چهار سال پیش‌رو، پیگیر رفع نقص موجود در سبد تسهیلات شود.

«کاهش طول دوره سپرده‌گذاری»، «افزایش مدت زمان بازپرداخت وام» و در نهایت «کاهش مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات» اقداماتی است که در مقطع زمانی فعلی از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن برای رفع یکی از دو نقص موجود در سبد فعلی وام مسکن مورد تمرکز قرار گرفته است. هم‌اکنون دوره بازپرداخت تسهیلات خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس انداز یکم وهمچنین تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق، 12 سال است که متولی بخش مسکن در تلاش است این دوره زمانی را حداقل به 15 سال و در شکل ترجیحی به 20 سال افزایش دهد.

در صورت عملیاتی شدن این سیاست، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه‌اولی‌ها به یک میلیون و529 هزار تومان در شرایط بازپرداخت 15 ساله تعدیل می‌شود؛ این در حالی است که در شرایط تغییر دوره بازپرداخت به 20 سال، اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه‌اولی‌های پایتخت، یک میلیون و 338 هزار تومان خواهد شد.

مانع رفع نقص وام مسکن کجاست؟

با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد برنامه اخیر سیاست‌گذار بخش مسکن برای رفع نقص فنی از سبد تسهیلات بانکی، با یک مانع روبه‌رو است که رفع این مانع در کمترین زمان ممکن یکی از موضوعاتی است که باید از سوی متولی بخش مسکن وسیاست‌گذار پولی، دنبال شود.

بانک عامل بخش مسکن هم‌اکنون برای تغییر و تعدیل طول دوره سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات، با چالش «رعایت تعادل منابع ومصارف» روبه‌روست؛ براساس ضوابط نظام بانکی و تاکید سیاست‌گذار پولی، بانک‌ها برای تسهیلات‌دهی باید حتما تعادل بین منابع ومصارف را رعایت کنند تا به واسطه از بین رفتن این تعادل، دچار مشکل نشوند. محاسبات بانکی نشان می‌دهد برای رفع این مانع لازم است منابع پشتیبان صندوق پس‌انداز یکم(منبع تامین‌کننده تسهیلات خانه‌اولی‌ها) وحساب ممتاز(حساب پشتوانه تسهیلات بدون سپرده)، تقویت شود.

هم‌اکنون منابع ومصارف صندوق یکم مسکن در مرز ورود به «وضعیت عدم تعادل» قرار دارد که مهم‌ترین علت آن «افزایش برنامه‌ریزی نشده استقبال خانه‌اولی‌ها برای ثبت‌نام در این صندوق» است؛ درحالی‌که ظرفیت صندوق یکم سالانه کمتر از 90 هزار نفر تعریف شده است، طی یک سال گذشته حدود 150 هزار نفر در این صندوق ثبت‌نام کردند و میزان افتتاح حساب ماهانه نیز از حدود 12 تا 13 هزار نفر در ماه‌های گذشته به نزدیک 15 هزار ثبت‌نام در ماه‌های اخیر رسیده که در صورت ادامه این روند حجم ثبت‌نام سالانه از 150 هزار متقاضی فراتر می‌رود.

در صورت افزایش جذابیت این تسهیلات به واسطه کاهش طول دوره سپرده‌گذاری و کاهش اقساط ماهانه به دنبال افزایش طول دوره بازپرداخت، به‌طور قطع استقبال از صندوق یکم بازهم بیشتر می‌شود و شکاف بین «تعهد صندوق» و «ظرفیت صندوق» بیشتر خواهد شد و این احتمال قوی وجود دارد که صندوق یکم با مشکل «عدم تعادل منابع ومصارف» مواجه شود.

حجم ثبت‌نام خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال اول راه‌اندازی صندوق(94) به‌طور متوسط ماهانه 3 هزار نفر بود؛ این حجم در سال 95 به ماهانه حدود 12 تا 13 هزار نفر رسید و در ماه‌های اخیر، به رکورد حدود 15 هزار ثبت‌نام نیز رسیده است.

دو راهکار فراگیر شدن وام مسکن

کارشناسان مالی مسکن دو راهکار کلیدی برای «تقویت سریع منابع پشتیبان تسهیلات مسکن» را پیشنهاد می‌کنند، یکی از این راهکارها «اجرای سریع مرحله دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن» است.

سال گذشته در حالی افزایش 10 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن مصوب شد که تاکنون تنها 5 هزار میلیارد تومان از آن در قالب تسویه بخشی از بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی از محل افزایش سرمایه بانک مسکن مربوط به سهم دولت اختصاص یافته است.

این در حالی است که اجرای سریع بخش دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن، می‌تواند توان بانک را برای پرداخت تسهیلات تقویت کند، طوری که مطابق با برآوردها با افزایش 5 هزار میلیارد تومان دیگر سرمایه بانک مسکن، ظرفیت پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس انداز یکم سالانه از 100 هزار فقره تسهیلات افزایش می‌یابد. اوایل سال با افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در فاز اول اجرای تبصره 35 بودجه 95 کل کشور، ظرفیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم از زیر 90 هزار نفر متقاضی، به حدود 95 هزار نفر در سال افزایش یافت.

راه حل دوم درخواست بانک عامل بخش مسکن برای «تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» است.

هم اکنون ماهانه حدود 300 میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می‌شود که این منابع فعلا به مدت 10 سال برای تامین منابع کمکی صندوق یکم و تکمیل نیمه‌تمام‌های مسکن مهر استمهال شده است و در مدت 10 سال نیز باید به‌صورت اقساطی به بانک مرکزی برگردانده شود. با توجه به اینکه منابع حاصل از افزایش سرمایه بانک با اتکا به خط اعتباری مسکن مهر، پول تازه و جریان نقد مالی محسوب ‌می‌شود و افزایش سرمایه کاغذی از بابت تسویه بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی به‌حساب نمی‌آید، این راهکار موثرتر از راهکار اول است و می‌تواند قدرت تسهیلات‌دهی بانک عامل بخش مسکن را چندین برابر شرایط فعلی افزایش دهد.

به این ترتیب، محور ذکر شده در برنامه 12 گانه آخوندی برای حوزه راه وشهرسازی، درخصوص توانمندسازی متقاضیان خرید مسکن، در واقع ادامه همان تاکیدی است که وی نیمه تیرماه امسال در جمع کارشناسان و مدیران بانک‌عامل بخش مسکن در تشریح نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400 مطرح کرد.

آخوندی در آن زمان با اشاره به ضرورت تبدیل تسهیلات فعلی مسکن به «وام‌های در استطاعت همه متقاضیان مصرفی مسکن»، تاکید کرد برای تحقق این موضوع کلیدی و مهم دو ابزار نرخ سود و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در اختیار بانک‌عامل بخش مسکن قرار دارد که می‌توان با تعدیل آنها بخش بیشتری از متقاضیان مصرفی مسکن را از محل تسهیلات بانکی توانمندسازی کرد.

بنا بر تاکید وزیر راه وشهرسازی هم‌اکنون سه گروه متقاضیان مسکن شامل خانه‌اولی‌ها، ساکنان بافت‌های فرسوده وافراد بدمسکن ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی کانون اصلی تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند که اولویت توانمندسازی متقاضیان مسکن نیز باید متناسب با شرایط این سه گروه تعریف شود.