صفر تا صد خرید و فروش مسکن + بخوانید تا ضرر نکنید

درر زمان خرید و فروش مسکن و ملک، برخی از موارد مهم حائز اهمیت هستند که حتما باید به آن ها توجه ویژه ای شود.

چرا که معاملات ملک یکی از معاملات از نوع سنگین و با قیمت های بالا محسوب می شود و در صورت اشتباه نمودن عواقب آن نیز سنگین خواهد بود.

برخی از موارد حائز اهمیت که در این مقاله به آن پرداخته ایم شامل :

• قیمت
• موقعیت
• وضعیت سند
• وضعیت سازمانی
• مستندات حقوقی
• مالیات
• وام

است که باید قبل از عملیات خرید و فروش به آن توجه نمود.

توجه و مطالعه ی چند دقیقه ای پیرامون این مسئله مهم می تواند جلوی ضرر و زیان هنگفت را بگیرد.

البته پیشنهاد ما این است که در صورتی که معامله ی ملک سنگینی قرار است انجام دهید ، با تقبل هزینه های ناچیز وکیل ملکی از مشاوره های خردمندانه ی آنان استفاده کنید.

چرا که آن ها سالیان سال در این مسیرحرکت کرده اند و به زیر و بم معاملات آشنایی دارند و خوب میدانند که پشت هر پیچ و خم چه چیزی قرار دارد  و می توانند بهترین راهنمایی را انجام دهند.

اما ما در این مقاله سعی کرده ایم مهم ترین نکات را انتخاب کنیم و برای شما ذکر کنیم تا با خواندن آن ها مسیر خود را مشخص کنید.

نحوه ی انتخاب قیمت مناسب برای فروش ملک

انتخاب قیمت مناسب برای فروش ملک، یکی از موارد حیاتی در عرصه بازاریابی و فروش است.

در اینجا، تلاش می‌کنیم تا به شما نحوه انتخاب قیمت با توجه به عوامل مختلف را توضیح دهیم.

تاثیر نوع ملک بر قیمت خرید و فروش

نوع ملک (ویلا یا آپارتمان) نیز می تواند بر قیمت خرید و فروش آن تاثیر داشته باشد. در اینجا چند مورد از عوامل تاثیر گذار را برای هر نوع ملک بررسی می کنیم:

برای خرید و فروش ویلا:

• ویلایی بودن: ویلایی بودن معمولاً به معنای دسترسی به فضای بیشتر است که مناسب برای خانواده های بزرگ است. به همین دلیل، ویلایی بودن می تواند به قیمت بیشتری منجر شود.
• موقعیت جغرافیایی: در مناطقی با سطح معیشت بالا، بیشتر برای خرید ویلا تقاضا وجود دارد. با افزایش تقاضا، قیمت ها نیز بالاتر می روند.
• امکانات: امکانات مثل استخر، زمین تنیس، حیاط بزرگ و … به قیمت ویلایی تاثیر می گذارند. هر چه امکانات بیشتر باشد، قیمت نیز بیشتر خواهد بود.

برای خرید و فروش آپارتمان:

• مکان: دسترسی به مراکز شهری، ارتباط با حمل و نقل عمومی و… از معیارهایی است که در تعیین قیمت آپارتمان تاثیر دارد.
• وضعیت: وضعیت ملک (جدید یا قدیمی) نیز می تواند در تعیین قیمت آپارتمان تاثیر داشته باشد. آپارتمان های جدیدتر بیشترین قیمت را دارند.
• سایز و تعداد اتاق: سایز و تعداد اتاق ها همچنین با قیمت آپارتمان تاثیر دارد. آپارتمان های بزرگتر و با تعداد اتاق بیشتر، قیمت بیشتری دارند.

به طور کلی، هر دو نوع ملک (ویلا یا آپارتمان) فاکتورهای مشابهی در تعیین قیمت دارند، اما تاثیر هر یک از این عوامل ممکن است برای هر نوع ملک متفاوت باشد

تاثیر موقعیت جغرافیایی بر قیمت خرید و فروش ملک

موقعیت جغرافیایی یک ملک یکی از عوامل اساسی در تعیین قیمت آن است.

بسته به نوع ملک، موقعیت آن می‌تواند درجات مختلفی از تاثیرگذاری را بر قیمت داشته باشد.

اگر ملک در منطقه‌ای با قابلیت دسترسی آسان به خدمات و امکانات شهری قرار داشته باشد، مثلاً در نزدیکی فرودگاه، ایستگاه قطار، مراکز خرید و…، احتمالاً قیمت آن بیشتر از ملکی با موقعیت دورتر از این مراکز خواهد بود.

همچنین، موقعیت جغرافیایی ملک در زمینه دسترسی به مناطق دیدنی، دریاچه‌ها، کوه‌ها، جاذبه‌های تفریحی و گردشگری و… نیز تاثیر زیادی در قیمت آن دارد.

ملکی که در نزدیکی مناطق گردشگری باشد، احتمالاً قیمت بیشتری نسبت به ملکی که دورتر از این مناطق قرار دارد، خواهد داشت.

بعلاوه، موقعیت جغرافیایی ملک در زمینه شرایط آب و هوایی نیز می‌تواند تاثیر گذار باشد. مثلاً، ملکی که در نزدیکی سواحل و در منطقه‌ای با آب و هوای گرم و خنک قرار دارد، قیمت بیشتری نسبت به ملکی که در مناطق گرمسیری یا سردسیری واقع شده است، خواهد داشت.

در نهایت، موقعیت جغرافیایی ملک می‌تواند تاثیر گذارترین عامل در تعیین قیمت آن باشد، زیرا این عامل به صورت مستقیم با فرصت‌ها و امکانات در دسترس و همچنین با بازار هدف ملک در ارتباط است

تاثیر شرایط بازار بر قیمت ملک

تاثیر شرایط بازار بر قیمت ملک، یکی از عوامل پیشگویی کننده‌ی رفتار و تغییرات در بازار املاک است.

بازار املاک نسبتاً پویاست و تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارد، از جمله تغییرات اقتصادی، شرایط سیاسی و حقوقی، تغییرات در عادات و رویه‌های خرید و فروش و… .

در شرایط بازار بحرانی و نامطمئن، مثلاً در شرایط کاهش اقتصادی و حملات تروریستی، قیمت ملک‌ها ممکن است به طور قابل توجهی کاهش یابد.

در صورتی که شرایط بازار بهبود یابد، مثلاً با افزایش رشد اقتصادی و ایجاد شرایط سیاسی و حقوقی مناسب، قیمت ملک‌ها نیز می‌تواند افزایش یابد.

عواملی همچون تغییرات در سطح نرخ جریمه‌ها، رعایت شرایط بهداشتی و ایمنی در خرید و فروش ملک، نوسانات در بازار سهام و… همچنین می‌توانند تاثیر گذار باشند. برای مثال، نوسانات قیمت‌های سهام و بازارهای مالی ممکن است تغییرات مستقیمی در قیمت ملک‌ها ایجاد کنند.

بازار املاک همچنین تحت تاثیر شرایط جغرافیایی و آب و هوایی قرار دارد. مناطقی که دارای آب و هوای گرمتر و خوش آب و هوا هستند، عموماً بیشتر در بین خریداران مورد توجه قرار می‌گیرند. در صورتی که منطقه دارای امکانات شهری، مدارس، پارک‌های عمومی و… باشد، نیز قیمت ملک‌ها ممکن است بیشتر شود.

در حالی که تاثیر شرایط بازار بر قیمت ملک‌ها می‌تواند به طور قابل توجهی باشد، اما عوامل دیگری نیز وجود دارند که همچون پویایی تقاضا و عرضه، وضعیت ساخت و ساز، سن ملک و… تاثیر گذار هستند.

به طور کلی، درک شرایط بازار و رفتار خریداران و فروشندگان، برای تعیین قیمت صحیح ملک بسیار حائز اهمیت است. به علاوه، تغییرات در شرایط بازار می‌توانند به طور مستقیم تاثیر بر امکان خرید و فروش ملک‌ها داشته باشند.

وضعیت ساختمان و تاثیر بر قیمت فروش

وضعیت سازمان ساختمان، به عنوان یکی از عوامل مهم در بازار ملک و ساختمان، تاثیر قابل ملاحظه‌ای بر قیمت فروش ملک و ساختمان دارد.

به طور کلی، اگر وضعیت سازمان ساختمان بهبود یابد و پیشرفت های مناسبی را در زمینه ساخت و ساز و امنیت ساختمانی داشته باشد، قیمت فروش ملک و ساختمان نیز افزایش خواهد یافت.

از طرفی، در صورتی که وضعیت سازمان ساختمان نامطلوب باشد و مشکلات زیادی در زمینه ساخت و ساز وجود داشته باشد، احتمالاً فروش ملک و ساختمان به قیمت کمتری انجام خواهد شد.

همچنین، ممکن است که افراد با خرید ملک و ساختمان در مناطقی با وضعیت سازمان ساختمان نامطلوب، در معرض خطرات بیشتری قرار بگیرند و در نتیجه اطمینان کافی برای خرید ملک و ساختمان را نداشته باشند.

در کل، وضعیت سازمان ساختمان به عنوان یکی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت فروش ملک و ساختمان محسوب می شود.

هزینه مالیاتی خرید و فروش ملک ، را از قلم نندازید !

هزینه مالیاتی خرید و فروش ملک در ایران شامل مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر مبلغ فروش) و مالیات بر ارزش افزوده بر روی اجاره درآمد حاصل از ملک می باشد.

مالیات بر ارزش افزوده، بر اساس نرخ ۹ درصد برای فروش مسکن و ۸ درصد برای فروش تجاری محاسبه می شود.

در صورتی که می خواهید اطلاعات بیشتری درباره هزینه مالیات بدانید می توانید از وکیل با تخصص مالیات سوال کنید.

همچنین، به دلیل تحریم‌های بین المللی برخی کالاها، هزینه های اضافی نظیر مالیات بر تمامیت ارزی و بدهی های جاری نیز وجود دارد.

در صورت خرید ملک با ارزش بیش از ۲۰۰ میلیون تومان، مالیات بر ارث به دلیل قطعی شدن مالکیت از طریق وراثت نیز باید پرداخت شود که معمولاً در حدود ۵ درصد محاسبه می شود.

چه کسی باید هزینه های ثبتی ملک را بدهد؟

هزینه های ثبتی و عوارض انتقال مالکیت ملک عموماً به عهده خریدار ملک می باشد. این هزینه ها شامل هزینه هایی مانند عوارض ثبت، هزینه های مربوط به حواله و وام بانکی، هزینه های مربوط به گواهینامه پروژه، هزینه های آگهی در روزنامه، هزینه های حق الزحمه و دیگر هزینه های مربوط به انتقال مالکیت می باشد.

به علاوه، در برخی موارد، فروشنده می تواند با خریدار قرارداد بسته و هزینه های ثبتی و عوارض انتقال مالکیت را بر عهده خود بگیرد. این مسئله باید در قرارداد خرید و فروش صریحاً ذکر شود.

لذا، در هر صورتی که باشد، قبل از امضای قرارداد خرید و فروش، باید توافق دقیق بر سر هزینه های ثبتی و عوارض انتقال مالکیت بین خریدار و فروشنده صورت گیرد تا از هر گونه سوءتفاهم در آینده جلوگیری شود

وضعیت ثبتی ملک و ارتباط آن با قیمت

وضعیت ثبتی ملک یکی از مهمترین عواملی است که در تعیین قیمت آن تأثیرگذار است. وضعیت ثبتی ملک به معنای ثبت رسمی آن در سامانه‌های مربوطه است. ملکی که دارای وضعیت ثبتی نامشخص است، معمولاً با قیمت کمتری نسبت به ملکی که دارای وضعیت ثبتی مشخص است، معامله می‌شود.

در حقیقت، وضعیت ثبتی ملک، شامل اطلاعاتی مانند مالک فعلی، شرایط قانونی، محدودیت‌های شهرسازی و سایر جزئیات است که برای خریداران و فروشندگان ملک بسیار مهم است. در صورتی که وضعیت ثبتی ملک نامشخص باشد، این معامله را برای هر دو طرف نامعلوم و پر خطر می‌کند.

در این رابطه، باید به چند نکته مهم توجه کنیم. اولاً، برای تعیین وضعیت ثبتی ملک، باید به منابع قانونی رجوع کرد.

به عنوان مثال، شماره سند، شماره بخشنامه، نام مالک فعلی و … از جمله اطلاعاتی هستند که برای تعیین وضعیت ثبتی ملک در دسترس هستند.

دوماً، وضعیت ثبتی ملک می‌تواند به عنوان یک شاخص مهم در تعیین قیمت آن مورد استفاده قرار گیرد.

با توجه به این شاخص، خریداران و فروشندگان ملک می‌توانند به راحتی قیمت مناسب را برای آن ملک تعیین کنند. به این ترتیب، وضعیت ثبتی ملک می‌تواند در معاملات ملکی بسیار مفید واقع شود.

سوماً، باید توجه داشت که وضعیت ثبتی ملک می‌تواند تغییر کند. به عنوان مثال، در صورت تغییر مالک یا اضافه شدن محدودیت‌های جدید، وضعیت ثبتی ملک تغییر خواهد کرد. به همین دلیل، برای خریداران و فروشندگان ملک، بسیار مهم است که وضعیت ثبتی ملک را به صورت دوره‌ای بررسی کنند.

در نهایت، باید توجه داشت که وضعیت ثبتی ملک می‌تواند تأثیر مهمی در فرآیند معاملات ملکی داشته باشد

 

وام مسکن

عامل داشتن وام هنگام خرید و فروش مسکن، اهمیت بسیار زیادی دارد.

با داشتن وام، شما می توانید به راحتی مسکن مورد نظر خود را خریداری کنید و از آن استفاده کنید، در عین حال که نیازی به پرداخت کل مبلغ به صورت نقدی ندارید.

همچنین، داشتن وام هنگام فروش مسکن نیز می تواند به شما کمک کند که سریعتر به فروش مسکن برسید، زیرا بیشتر خریداران به دنبال خرید مسکنی با امکانات فراوان و در قیمت مناسب هستند. با داشتن وام، شما می توانید قیمت مسکن خود را کاهش دهید و به جذب خریداران بیشتر کمک کنید.

برای استفاده از وام هنگام خرید و فروش مسکن، شما باید ابتدا به دنبال بانک یا موسسه اعتباری با شرایطی مناسب برای شما باشید.

سپس برای دریافت وام، باید مدارک لازم را به بانک یا موسسه اعتباری ارائه دهید و پس از تایید آنها، وام خود را دریافت کنید.

اگر می خواهید مسکن خود را فروش دهید، می توانید با استفاده از وام، قیمت مسکن خود را کاهش داده و به جذب خریداران بیشتر کمک کنید. همچنین، با داشتن وام، می توانید به خریداران اطمینان بدهید که شما قادر به پرداخت جلوهای مربوط به خرید مسکنی هستید

دقیق بررسی کنید تا به خطر نیفتید !

برای کاهش ریسک در خرید ملک، بررسی دقیق مستندات حقوقی ضروری است.

بهتر است قبل از خرید ملک، با یک وکیل مشاوره بگیرید تا بهتر بتوانید مستندات حقوقی را بررسی کنید.

در ادامه، مستندات حقوقی اصلی در خرید ملک را بررسی می کنیم:

۱- سند مالکیت: این سند نشان می دهد که فرد فعلی مالک ملک است و آیا هیچ گونه بدهی و بستانکاری ندارد. برای بررسی این سند، باید به دفتر خانه رسمی مربوطه مراجعه کرد و صحت اطلاعات درج شده در سند را بررسی کرد.

۲- پروانه ساخت و ساز: این مستند نشان می دهد که آیا ساختمان با پروانه رسمی ساخته شده است و آیا هیچ گونه تخلفی در ساخت و ساز نداشته است. برای بررسی این مستند، باید به شهرداری یا سازمان مربوطه مراجعه کرد.

۳- قرارداد اجاره: در صورتی که ملک در حال حاضر تأجیر شده باشد، قرارداد اجاره باید بررسی شود تا معلوم شود که آیا هیچ تخلفی وجود ندارد و آیا درآمد حاصل از اجاره به درستی گزارش شده است.

۴- عقد نامه فروش: این مستند توافقات خرید و فروش را شامل قیمت فروش، شرایط پرداخت، مشخصات ملک و دیگر شرایط را مشخص می کند. باید به دقت بررسی شود تا مطمئن شوید که شرایط توافق شده با شما همخوانی دارد.

۵- گواهی املاک: این گواهی نشان می دهد که آیا ملکی که قرار است خریداری شود باقی مانده است یا نه. برای بررسی این مستند به دفتر خانه مربوطه مراجعه کرده و بازه زمانی ملک در اختیار فروشنده بوده را بررسی کنید.

۶- بررسی قوانین محلی: هر شهر یا منطقه ممکن است قوانین و مقررات خاص خود را برای خرید ملک داشته باشد. برای بررسی این موضوع، به شهرداری و یا سازمان های مربوطه مراجعه کنید و قوانین و مقررات محلی را بررسی کنید.

سایر هزینه ها در هنگام خرید مسکن

خرید یک مسکن ممکن است به دلیل هزینه‌های اضافی منجر به هزینه‌های بالایی شود. برخی از هزینه‌هایی که ممکن است در هنگام خرید مسکن باید پرداخت شوند عبارتند از:

۱. مالیات انتقال مالکیت: این مالیات بسته به محل جغرافیایی و نوع خرید (آیا خرید کننده اولیه است یا نه) تفاوت دارد و می‌تواند تا ۱۵٪ از قیمت خرید مسکن باشد.

۲. هزینه های حقوقی: برای خرید مسکن، شما باید یک وکیل را استخدام کنید تا سند ملکی را برای شما نگهداری کند. هزینه‌های وکیل  را هم بهتر است در ابتدای کار در نظر بگیرید.

۳. هزینه های مربوط به تحویل مسکن: این هزینه‌ها شامل هزینه‌های حمل و نقل، هزینه‌های پاکسازی، هزینه‌های نصب و تعمیرات اولیه و غیره می‌شود.

۴. هزینه های مربوط به مدارک: برای خرید مسکن، شما باید مدارکی را از جمله گواهینامه مالکیت، برگه سند ملکی و مجوز ساخت را تهیه کنید. هزینه هایی مانند پرداخت هزینه های ثبت نام و تحویل این مدارک ممکن است متفاوت باشد.

۵. هزینه های مربوط به تعهدات مالیاتی: در برخی موارد، ممکن است برای خرید مسکن، شما باید بدهی مالیاتی خود را پرداخت کنید.

به این توجه داشته باشید که هزینه‌های فوق فقط بخشی از هزینه‌هایی هستند که ممکن است در هنگام خرید یک مسکن به شما تحمیل شود و هزینه‌های دیگر نیز وجود دارد. قبل از خرید مسکن، بهتر است با یک کارشناس حقوقی یا مالی مشورت کنید تا در مورد هزینه‌های دقیق و مربوط به خرید مسکن آگاه شوید و با آگاهی کامل اقدام نمائید.

در آخر امید است که این مقاله که توسط گروه وکلای  حق وران به تحریر درامده است مورد استفاده شما عزیزان قرار گرفته باشد.