حذف ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه؛ تهدید جدی برای آینده مسکن است
کارشناسان ارشد بازار مسکن و پژوهشگران اقتصادی هشدار می‌دهند که حذف ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، تأمین زمین و گسترش شهرها را تهدید کرده و زمینه سوءاستفاده و رانت را فراهم می‌کند.
به گزارش آرمان اقتصادی، نشست خبری با موضوع «حذف ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه؛ تهدید جدی برای آینده مسکن» امروز (سه‌شنبه، ۲۰ آبان) با حضور فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن، عطا بهرامی، کارشناس و پژوهشگر اقتصادی و محمد صالح شکوهی بیدهندی، کارشناس ارشد بازار مسکن و عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت برگزار شد.
شکوهی بیدهندی: شرایط امروز مسکن نتیجه سیاست‌های غلط در حوزه حاکمیت زمین است
در ابتدای نشست، محمد صالح شکوهی بیدهندی، کارشناس ارشد بازار مسکن و عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت، با بیان اینکه در برنامه هفتم توسعه برای توسعه شهرها سقف مشخص ۳۳۰ هزار هکتار تعیین شده است، گفت: این سقف دو دهم درصد امکان مطالبه را ایجاد می‌کرد، به طوری که می‌توانستیم پس از یک یا پنج سال از دولت پیگیری کنیم که چه میزان از این ۳۳۰ هزار هکتار محقق شده است. اهمیت این موضوع در آن است که رسانه‌ها، افکار عمومی و دانشگاه‌ها بتوانند مطالعه‌ای روشن از عملکرد دولت داشته باشند. به نظرم مهم‌ترین دلیل حذف ماده ۵۰ نیز همین است که زمینه مطالبه عمومی از بین برود.
وی ادامه داد: حذف ماده ۵۰ موجب می‌شود دولت بتواند بدون پاسخگویی به مردم، برنامه‌های توسعه شهری را مبهم جلوه دهد. اگر دولت به هر دلیلی قصد ندارد ۳۳۰ هزار هکتار را اعمال کند، حداقل زمین‌هایی که در محدوده‌های شهری در اختیار وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن است را شفاف اعلام و عرضه کند.
شکوهی بیدهندی بیان کرد: مسئله مسکن مسئله‌ای مهم است که نه تنها اقشار کم درآمد را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد؛ بلکه در شرایط فعلی نزدیک به ۹ دهک کشور امروز تحت‌تأثیر مسئله مسکن است.
کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: امروزه بخش عمده قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد. تورم زمین از تورم عمومی کشور و تورم خود مسکن بیشتر است. در گذشته مالکان برای مشارکت در ساخت به سهم ۵۰ درصدی راضی بودند. اما امروز سهم مالکان از سرمایه مشارکت ساخت به ۶۰ درصد رسیده است.
وی ادامه داد: مسئله زمین مسئله‌ای نیست که ما در آن تحت‌تأثیر تحریم یا کمبود زمین در کشور باشیم. حاکمیت زمین کاملاً دست دولت است. اگر امروز دچار مشکلات در زمین و مسکن هستیم ریشه آن را باید در سیاست‌های غلط اجرایی در سه دهه اخیر مثل طرح جامع کمربند شهری در سال ۷۸ جست‌وجو کرد.
شکوهی بیدهندی بیان کرد: طبق گزارش رسمی، ۱۳۶ هزار هکتار زمین در محدوده‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است و مجموع زمین‌های خارج از محدوده به حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار می‌رسد. در واقع این سازمان خود به محتکر زمین تبدیل شده است. اگر این زمین‌ها عرضه شود، مشکل مردم تا حد زیادی حل خواهد شد.
بانک‌ها ۵ برابر بودجه شهرداری تهران املاک دارند و دولت اقدامی نمی‌کند
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت ادامه داد: همچنین بانک‌ها دارای هزار همت املاک هستند که پنج برابر بودجه یک سال شهرداری تهران است. دولت باید سیاستی برای عرضه این املاک داشته باشد، در حالی که حساسیتی نشان نمی‌دهد و فشار اصلی بر زندگی مردم وارد می‌شود.
وی بیان کرد: از مجلس تقاضا دارم قانون جهش تولید مسکن، به ویژه ماده ۲ آنکه دولت را موظف به تهیه طرح جامع زمین و مسکن ظرف سه ماه کرده است، پیگیری کند. این طرح می‌توانست مشکل مردم را حل کند، اما چهار سال است اجرایی نشده است.
شکوهی افزود: دولت در زمینه زمین و مسکن شفافیت ندارد و تصمیمات مربوط به محدوده‌های شهری را در کمیسیون‌های داخلی گرفته و عمومی نمی‌کند. باید زمین‌های کشاورزی، محیط زیستی و سایر مناطق مشخص و نقشه‌ها منتشر شود تا ساخت‌وساز به صورت عادلانه انجام شود.
وی تصریح کرد: قاعده این است که مردم به اموال خود مسلط باشند و دولت تنها زیرساخت‌ها را فراهم کند و در عوض مالیات مناسب وضع کند، به عنوان مثال اگر فردی یک خانه دارد و پنج خانه دیگر خریداری کرده، باید مالیات آن را پرداخت کند. اما در عمل، دولت کنار ایستاده و نقش اصلی خود در تنظیم‌گری بازار مسکن را فراموش کرده و بیشتر به نفع صاحبان زمین مداخله می‌کند.
تعارض آشکار سیاست‌های کلان مسکن با اهداف جمعیتی؛ جوانان با محدودیت شدید مسکن مواجه‌اند
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت یادآور شد: اثر این مداخله مستقیم بر زندگی جوانان است؛ ما تشویق به فرزندآوری می‌کنیم، اما کسانی که قصد ازدواج و فرزندآوری دارند، با محدودیت شدید در مسکن مواجه‌اند. حتی در آپارتمان‌های ۷۰ تا ۸۰ متر، ایجاد شرایط مناسب برای فرزندآوری و داشتن دو تا سه فرزند دشوار است.
وی ادامه داد: سیاست‌گذاری فعلی در مقیاس کلان، با سیاست‌های کلی نظام و اجرای میانی آن، تعارض آشکار دارد. جامعه به سمت بافت‌های فشرده، متراکم و کوچک هدایت می‌شود و در عین حال انتظار داریم نرخ فرزندآوری افزایش یابد، سن ازدواج کاهش یابد و طلاق کمتر شود. این رویکرد خلاف عقلانیت و منطق توسعه‌ای است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به تحولات جمعیتی و اثر آن بر سیاست‌گذاری شهری گفت: طی ۵۰ سال گذشته، جمعیت کشور رشد چشمگیری داشته که پدیده‌ای طبیعی و حتی مطلوب است، چراکه سیاست‌گذاری‌ها باید در جهت حمایت از افزایش جمعیت باشد.
شکوهی بیان کرد: از سوی دیگر، بعد خانوار نیز کاهش یافته است؛ به این معنا که اگر در گذشته میانگین اعضای خانواده‌ها حدود ۶ نفر بود، امروز این عدد به ۳ نفر کاهش یافته است. ترکیب این دو عامل یعنی رشد جمعیت و کاهش تعداد اعضای خانواده‌ها، به‌صورت طبیعی موجب افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی شده است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ادامه داد: در برابر این نیاز، سه نوع رویکرد شهرسازی وجود دارد. نخست، افزایش تراکم در شهرها است؛ به این معنا که خانه‌های یک یا دو طبقه تخریب و ساختمان‌های مرتفع و چندطبقه ساخته شوند. این رویکرد به‌ویژه در کلان‌شهرها آثار روانی و محیط‌زیستی متعددی دارد، از جمله تشدید ترافیک، شلوغی، کاهش سرانه دسترسی به فضاهای خدماتی، آموزشی و سبز، و در مجموع کاهش کیفیت زندگی شهری.
وی با بیان اینکه افزایش تراکم در نهایت به گرانی بیشتر نیز منجر می‌شود، گفت: رویکرد دوم، پراکنده‌سازی جمعیت و توسعه افقی شهرهاست. در این حالت می‌توان ضمن حفظ کیفیت زندگی، از افزایش قیمت زمین جلوگیری کرد و توسعه‌ای متعادل‌تر داشت.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت راهکار سوم را کوچک‌سازی واحدهای مسکونی دانست و اظهار کرد: این روش نیز پیامدهای روانی خاص خود را دارد، زیرا در سال‌های اخیر تجربه شده که کاهش متراژ واحدها به کاهش کیفیت زندگی خانوارها منجر می‌شود.
وی تصریح کرد: در مجموع، سه گزینه پیش‌روی سیاست‌گذاران وجود دارد؛ یا باید توسعه عمودی داشته باشیم، یا توسعه افقی کم‌ارتفاع، و یا به سمت فشرده‌سازی شهری برویم. اما به نظر می‌رسد راه‌حل معقول و متناسب با رشد طبیعی جمعیت و افزایش خانوار، توسعه متوازن و برنامه‌ریزی‌شده افقی باشد.
شکوهی با اشاره به تجربیات جهانی در این زمینه گفت: در ادبیات بین‌المللی نیز تأکید بر این است که رشد شهرها باید متناسب با رشد جمعیت و نیازهای واقعی مردم باشد، اما در عین حال باید مراقب شکل‌گیری رانت‌های جدید بود.
محدودسازی توسعه شهری، بستر اصلی رانت و زمین‌خواری است
وی افزود: وقتی توسعه شهری محدود شود و مجوزهای ساخت‌وساز تنها در اختیار گروه‌های خاص قرار گیرد، رانت ایجاد می‌شود. همچنین، اگر اجازه گسترش زمین‌های شهری بدون ضابطه داده شود یا صرفاً ساخت‌وساز در قالب واحدهای کوچک مجاز باشد، باز هم زمینه‌ساز رانت خواهد بود.
شکوهی با تأکید بر ضرورت رویکرد عدالت‌محور در سیاست‌گذاری شهری اظهار کرد: راه‌حل اساسی این است که نیاز واقعی مردم به مسکن و گسترش متعادل شهرها به رسمیت شناخته شود. همان‌طور که یک کودک با رشد جسمی نیاز به لباس بزرگ‌تر دارد، شهرها نیز باید متناسب با رشد جمعیت توسعه یابند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ادامه داد: باید بپذیریم که رشد و گسترش شهرها امری اجتناب‌ناپذیر است و لازم است این فرآیند به‌گونه‌ای مدیریت شود که منافع عمومی حفظ شود و فرصت نفوذ و سوءاستفاده برای گروه‌های خاص در نهادهایی چون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور فراهم نشود.
وی با اشاره به راهکارهای کاهش رانت زمین و ضرورت شفاف‌سازی خاطرنشان کرد: دولت نباید زمین‌ها را در حریم شهری کنار بگذارد و صرفاً خط‌کشی کند؛ چون این اقدام خود به خود رانت تولید می‌کند. وقتی مرزِ ساخت‌وساز را کمرنگ کنیم و قواعد را شفاف سازیم، به‌طور خودکار حجم رانت ناشی از زمین کاهش می‌یابد؛ اما آنچه امروز شاهدیم دقیقاً عکس این مسئله است؛ با کشیدن خطوطی که ساخت را محدود می‌کند، عملاً بیشترین رانت ایجاد شده است.
شکوهی با اشاره به رفتارهای خارج از ضابطه در حریم برخی شهرها گفت: در اطراف تهران عده‌ای بدون مجوز می‌سازند و برخی نهادها و افراد نفوذدار، بهره‌برداری می‌کنند؛ این وضع نشان می‌دهد مداخله دولت بدون شفافیت و نظام‌مند بودن، به افزایش زمین‌خواری و تخلف منجر شده است.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت تاکید کرد: برای مقابله با این پدیده، باید رویکردی مبتنی بر شفافیت اتخاذ شود. یکی از ابزارهای شفافیت، تهیه نقشه‌های ملی و استعلام‌پذیر است؛ به‌جای اینکه مجوز توسعه بر اساس تشخیص‌های موردی و نظر کمیسیون‌ها صادر شود، باید نقشه‌هایی وجود داشته باشد که به‌روشنی مناطق کشاورزی، گسل‌ها و مناطق ممنوعه را نشان دهد تا امکان اعمال سلیقه و نفوذ کاهش یابد.
وی ادامه داد: اگر فردی خارج از ضوابط ساخت انجام دهد، باید از محل ملک مشمول مالیات و جریمه شود؛ مثلاً اگر پالایشگاهی یا هر نهاد دیگری زمینی انباشت کرده، باید مالیات متناسب پرداخت کند. در غیر این صورت، ذخیره زمین بدون بهره‌وری تشویق می‌شود.
شکوهی با انتقاد از سیاست‌های مالیاتی فعلی گفت: سیاست‌های مالیاتی ما در حوزه زمین و مسکن از بسیاری کشورها لیبرال‌تر است؛ در حالی که باید به‌سمت قطع انگیزه انباشت زمین بدون استفاده حرکت کنیم؛ نگه‌داری طولانی‌مدت زمین بدون مالیات واقعی، سازوکارهای بازار را مخدوش می‌کند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: برخی معتقدند الحاق ۰.۲ درصد به محدوده توسعه شهرها در برنامه هفتم توسعه رقم بالایی است، در حالی که برای کشوری مانند ایران، این میزان یک نیاز حیاتی و منطقی محسوب می‌شود؛ با این حال، اگر با نگاه بلندمدت و افق ۵۰ ساله به آن بنگریم، عدد قابل توجهی نیست.
وی بیان کرد: مجلس دوره گذشته در اقدامی به جا و درست، با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه، دولت سیزدهم را موظف کرد تا مساحت مسکونی کشور را تا ۰.۲ درصد در برنامه هفتم و ذیل ماده ۵۰ افزایش دهد. این ۰.۲ درصد محدود به شهرهای بزرگ نیست و باید در شهرهای کوچک، متوسط و روستایی نیز اجرایی شود. البته تحقق این مهم مستلزم آماده‌سازی زیرساخت‌های لازم است.
شکوهی ادامه داد: متأسفانه نزدیک به سه دهه است که تفکری غیرکارشناسی در حوزه مسکن حاکم است که معتقد است برای حفظ محیط زیست و کمربند سبز شهرها، باید محدوده شهری بسته شود.
تفکر «آخوندیسم» بلای جان شهرها شد
وی این نگرش را «آخوندیسم» خواند و افزود: این تفکر از دوره مسئولیت آقای دکتر آخوندی، وزیر مسکن دولت دوازدهم، و معاونان ایشان آغاز و نهادینه شده است.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت در پایان تأکید کرد: این رویکرد از اساس غلط است. می‌توان مناطقی را به عنوان کمربند سبز شهری معرفی و ساخت‌وساز در آن محدود کرد، اما محدود کردن کل محدوده شهرها اشتباه است. تراکم جمعیتی تهران طبق آخرین آمار ۱۵۰ نفر بر هکتار است، در حالی که همین شاخص در پکن ۴۰ نفر و در نیویورک تنها ۱۸ نفر است.
بهرامی: تخصیص ۱۴۰ میلیارد دلار ارز ترجیحی بی‌اثر بر معیشت، منابع باید برای توسعه مسکن و زیرساخت‌ها هدایت شود
عطا بهرامی، پژوهشگر و کارشناس اقتصادی، در ادامه نشست با اشاره به نحوه تأمین مالی آماده‌سازی زمین‌ها گفت: موضوع تأمین مالی آماده‌سازی اراضی، مسئله‌ای مهم است که باید برای آن راهکار مشخصی ارائه شود. در بحث توسعه شهری نباید از حریم شهرها به‌صورت غیرکارشناسی عبور کرد، وقتی به نقشه شهرهای بزرگ جهان نگاه می‌کنیم، معمولاً چند دایره در اطراف مرکز شهر دیده می‌شود که به شکل کمربندی طراحی شده‌اند و این امر موجب تسهیل رفت‌وآمد و توسعه متوازن شهری شده است.
وی ادامه داد: در طول ۳۰۰ سال گذشته، شهرهایی مانند پاریس، مسکو و لندن به‌صورت حلقه‌ای توسعه یافته‌اند و این الگو به‌خوبی نشان می‌دهد که مرزهای شهری نباید حالت تقدس پیدا کنند. در ایران متأسفانه چنین مرزهایی را با عنوان «کمربند سبز» معرفی کرده‌اند؛ اصطلاحی که گرچه زیبا و محیط‌زیستی به نظر می‌رسد، اما در واقع پشت آن نوعی رویکرد روان‌شناختی نهفته است که به نظر می‌رسد اتفاقی نبوده.
بهرامی بیان کرد: درحالی‌که در جهان با افزایش تراکم شهری، محیط‌زیست از طریق ترافیک سنگین و آلودگی هوا آسیب بیشتری می‌بیند، ما با تحمیل چند برابر هزینه عادی به خانوارها، آنان را از خانه‌دار شدن بازمی‌داریم و این امر آسیب‌های اجتماعی گسترده‌ای ایجاد کرده است. در اقتصاد، هزینه‌های اجتماعی مفهومی پیچیده است و باید به‌دقت محاسبه شود، همان‌گونه که در کتاب «جنگ سه تریلیون دلاری» نشان داده شد که هزینه واقعی جنگ‌ها بسیار فراتر از برآورد اولیه است.
کارشناس اقتصادی افزود: در حوزه مسکن نیز چنین است؛ آسیب‌های اجتماعی حاصل از سیاست‌های نادرست، هزینه‌های غیرمستقیم فراوانی دارند که در محاسبات رسمی لحاظ نمی‌شوند. برخلاف تصور رایج، ساخت‌وساز ویلایی به‌مراتب ارزان‌تر از آپارتمان‌سازی است، زیرا در ویلاسازی بسیاری از هزینه‌های جانبی همچون مشاعات، آسانسور و زیرساخت‌های سنگین حذف می‌شود.
وی با اشاره به برآورد هزینه‌های ۶ هزار همتی برای آماده‌سازی زمین گفت: برخی از مسئولان مربوطه هزینه هر هکتار را حدود ۲۰ همت عنوان کرده‌اند، اما این رقم چندان دقیق نیست. از برخی وزرا اعداد و ارقامی شنیده‌ام که نشان می‌دهد آشنایی کافی با مباحث اقتصادی ندارند و گاهی برآوردها بر اساس مفروضات نادرست انجام می‌شود.
بهرامی با تأکید بر لزوم پایشگری دقیق اعداد و ارقام، گفت: مخالفت برخی با ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه نیز ناشی از همین مسئله است، زیرا این ماده تکلیف مشخصی را برای افزایش مساحت مسکونی کشور تعیین کرده است. اگر هزینه ۶ هزار همتی آماده‌سازی زمین را مفروض بگیریم، باید سالانه حدود ۱۲۰۰ همت هزینه می‌شد، درحالی‌که از سال‌های گذشته منابع عظیمی در حوزه‌های دیگر مصرف شده است.
این پژوهشگر اقتصادی با اشاره به سیاست ارز ترجیحی و نحوه تخصیص منابع مالی گفت: از سال ۱۳۹۷ تاکنون حدود ۱۴۰ میلیارد دلار ارز ترجیحی در کشور هزینه شده است. در پایان دولت آقای روحانی، زمانی که مجلس وقت تصمیم به لغو این سیاست گرفت، آقای جهانگیری نامه‌ای خطاب به رهبر معظم انقلاب نوشت و خواستار ادامه تخصیص ارز ترجیحی شد.
به گفته وی، مجلس در آن زمان با این درخواست موافقت کرد و مقرر شد طی شش ماه، ۸ میلیارد دلار به این موضوع اختصاص یابد. پس از آن، دولت وقت تا ۱۵ مرداد حدود ۹ میلیارد دلار دیگر به ارز ترجیحی اختصاص داد و در واقع، از سقف قانونی فراتر رفت.
بهرامی گفت: در ادامه، دولت شهید رئیسی نیز در شش ماه باقی‌مانده، ۹ میلیارد دلار دیگر از محل ارز ترجیحی دریافت کرد که مجموعاً به ۱۸ میلیارد دلار در یک سال رسید. اگر ارزش واقعی دلار را حدود ۱۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم، حجم ریالی ارز تخصیص‌یافته معادل چند هزار همت خواهد بود. این میزان تخصیص منابع در حالی صورت‌گرفته که ارز ترجیحی نه‌تنها اثر مثبتی بر معیشت مردم نداشته، بلکه موجب تشدید تورم و افزایش فشار اقتصادی نیز شده است.
این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: هم‌اکنون سالانه دست‌کم ۱۵ میلیارد دلار ارز ترجیحی از محل صندوق توسعه ملی و سایر منابع برداشت می‌شود، درحالی‌که می‌توان دو سوم این منابع را به‌عنوان منبع تأمین مالی پروژه‌های زیرساختی و توسعه مسکن به کار گرفت. در واقع، اگر بخشی از منابع ارزی صرف آماده‌سازی زمین و ایجاد زیرساخت‌های شهری شود، می‌توان نیازهای اساسی بخش مسکن را تأمین کرد بدون آنکه فشار جدیدی بر اقتصاد کشور وارد شود.
وی تصریح کرد: دولت باید به‌صورت شفاف تعیین کند که ساخت مسکن و توسعه راه‌ها جزو وظایف اصلی وزارت راه و شهرسازی است یا خیر. در دولت آقای روحانی گاهی عنوان می‌شد که ساخت مسکن و راه بر عهده وزارتخانه نیست، درحالی‌که در تمامی کشورهای دنیا، دولت‌ها از محل درآمدهای عمومی از جمله مالیات، عوارض و منابع نفتی، زیرساخت‌های عمومی را تأمین می‌کنند.
بهرامی ادامه داد: فلسفه وجودی دولت‌ها در تمام دنیا، تأمین زیرساخت‌های عمومی و حمایت از توسعه متوازن شهری است. در ایران نیز باوجود ساختارهای قانونی نظیر مجلس، شورای نگهبان و دستگاه‌های اجرایی، امکان برنامه‌ریزی دقیق برای اجرای پروژه‌های ملی وجود دارد، اما به شرطی که اراده و هماهنگی میان نهادها برقرار باشد.
وی با اشاره به‌ضرورت پایبندی دولت به تعهدات خود در قبال مردم گفت: سرمایه اجتماعی زمانی در حکومت شکل می‌گیرد که حاکمیت به تعهدات خود در قبال جامعه عمل کند. باید اجرای پروژه‌ها آغاز شود تا بتوان در عمل دید که امکان‌پذیر است یا خیر.
این پژوهشگر اقتصادی تصریح کرد: باید دست‌کم دو سوم از ارز رانتی که اکنون با عنوان حمایت از کالاهای اساسی، از جمله مرغ، اختصاص داده می‌شود، متوقف و به مسیرهای کارآمد هدایت شود. باوجود تخصیص ارز ترجیحی، قیمت مرغ عملاً با نرخ آزاد محاسبه می‌شود و هیچ تأثیر مستقیمی بر کاهش قیمت‌ها ندارد، زیرا در اقتصاد، سازوکار جانشینی وجود دارد.
وی ادامه داد: اگر ارز ۲۸ هزار و ۵۰۰ تومانی واقعاً به بازار مرغ اصابت می‌کرد، قیمت نهایی باید حدود ۴۰ هزار تومان می‌بود، درحالی‌که چنین اتفاقی نیفتاده و در عمل، قیمت‌ها مطابق نرخ آزاد تنظیم شده است، این سیاست‌ها باعث برهم‌خوردن تعادل بازار و کاهش توان خرید خانوارها شده و عملاً تأثیری بر معیشت مردم نداشته است.
بهرامی گفت: نتیجه چنین سیاست‌هایی آن است که مصرف‌کننده نهایی با افزایش شدید قیمت‌ها روبه‌رو می‌شود و تقاضا برای بسیاری از کالاهای اساسی مانند سیب‌زمینی، بادمجان و سایر اقلام خوراکی کاهش می‌یابد. این امر از بدیهیات است، اما متأسفانه در کشور ما به مسئله‌ای چالشی تبدیل شده است.
وی با بیان اینکه دولت می‌تواند از مردم به‌صورت شفاف و منصفانه سهم‌خواهی کند، گفت: دارایی‌های ملی باید به دارایی‌های مولد تبدیل شوند و دولت باید زیرساخت‌های اقتصادی را بر اساس مشارکت و منابع واقعی تأمین کند. بخش‌هایی از این زیرساخت‌ها می‌تواند از محل منابع ارزی تأمین شود، اما باید با مدیریت دقیق و کارشناسی همراه باشد.
بهرامی ادامه داد: ۱۴۰ میلیارد دلار ارزی که طی سال‌های اخیر اختصاص‌یافته، معادل حدود ۱۴ هزار همت است؛ یعنی سه برابر کل بودجه عمومی سال جاری کشور. در حالی این حجم از منابع صرف سیاست ارز ترجیحی شده که هیچ خط حسابرسی شفافی برای آن وجود ندارد و مشخص نیست این منابع دقیقاً به چه بخش‌هایی تخصیص‌یافته و چه میزان از آن به اهداف موردنظر اصابت کرده است.
وی تأکید کرد: از زمان اجرای سیاست ارز ترجیحی، نرخ تورم از حدود ۱۷ درصد به بیش از ۴۰ درصد رسیده و همچنان در همین سطح باقی‌مانده است. ۷ سال برای اثبات ناکارآمدی سیاست ارزی کشور، ۲۴ سال برای اثبات ضعف سیاست‌های بانکی، و ۲۶ سال برای روشن‌شدن نادرستی سیاست‌های شهری و حریم شهرها کافی است.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به‌احتمال سوءاستفاده از الحاق اراضی به محدوده شهرها ادامه داد: واقعیت این است که در همه جوامع کسانی هستند که بدون نقش مستقیم، از رخدادهای اقتصادی منتفع می‌شوند؛ مانند فردی که در دوره‌ای بیکاری اندکی بیت‌کوین خریده و سال‌ها بعد ثروتی حاصل شده یا کسی که زمینی خریده و بعدها در آن گنجی یافته است.
وی افزود: این‌گونه موارد لزوماً به معنای سوءاستفاده ساختاری نیست؛ بلکه بخشی از طبیعت اتفاقات اقتصادی است که برخی خوش‌شانس می‌شوند و برخی دیگر نه. اما تفاوت اساسی در ساختار کشور ما این است که ظرفیت وسیعی برای سوءاستفاده سازمان‌یافته وجود دارد و این موضوع را نمی‌توان نادیده گرفت.
بهرامی بیان کرد: نمونه‌های متعددی را می‌توان برشمرد که نشان می‌دهد سازوکارهای سیاست‌گذاری در مواردی به‌جای حمایت از تولیدکننده، فشار را بر او وارد کرده است؛ مثلاً در برخی مناطق شمالی شالیزارها تبدیل به زمین‌های غیرکشاورزی شده و درعین‌حال سیاست‌های سرکوب قیمتی تولیدکنندگان داخلی، به‌ویژه در بازار برنج باعث تضعیف آنها شده است.
این پژوهشگر اقتصادی یادآور شد: گاه نهادی که مسئول مدیریت تورم است، فشار سیاست‌های خود را به تولیدکننده منتقل می‌کند؛ یعنی به‌جای کنترل منابع بانک‌ها، از ابزارهایی استفاده می‌شود که تولیدکننده را آزار می‌دهد تا ظاهراً مصرف‌کننده بهره‌مند شود. این رویکرد که تولیدکننده هزینه کنترل قیمت را بپردازد و متولیان سیاست‌های کلان از مسئولیت واقعی شانه خالی کنند، در بلندمدت به تضعیف تولید ملی و تشدید نابرابری منجر می‌شود.
وی تصریح کرد: آنچه از سال ۱۳۹۷ در اقتصاد کشور رخ‌داده، نشان می‌دهد که سیاست‌هایی اعمال شده که ترجیحاً کالاها را ارزان جلوه می‌دهد، اما هزینه واقعی آن بر دوش تولیدکننده و منابع عمومی افتاده است، این نحوه تصمیم‌گیری که مبتنی بر اراده ملوکانه سیاست‌گذار است، بدون اعمال کنترلی بر نهادهای بانکی و بدون اصلاحات ساختاری در بودجه قابل‌دفاع اقتصادی نیست و تبعات جدی برای زنجیره تولید و عدالت اجتماعی دارد.
این کارشناس اقتصادی با تأکید بر ضرورت بازنگری در مقررات حریم شهری گفت: بهتر است برای مدیریت زمین‌ها قانون‌گذاری روشنی انجام دهیم و حریم شهرها بازنگری شود. ناخواسته دولت بیشترین اراضی را در اختیار دارد و اگر سازوکار صحیحی تعریف شود، می‌تواند وارد عمل شود و سایر نهادها و بخش خصوصی نیز در چارچوب قوانین مشخص مشارکت کنند.
وی ادامه داد: نکته مهمی که باید در سیاست‌گذاری لحاظ شود، واقعیت‌های چینش جمعیتی است؛ جامعه خود ترجیح‌های مکانی دارد و قوانین باید این ترجیحات را منعکس کند. برای نمونه، منطقی است که اگر حریم تهران برداشته شود، افراد به‌سوی کوهپایه‌ها گرایش یابند؛ زیرا هوای بهتری دارند و ماهیت ییلاقی دارند، درحالی‌که مناطق جنوبی مانند ورامین به دلیل گرمای تابستان کمتر مورد ترجیح قرار می‌گیرند.
بهرامی افزود: تلاش برای مهندسی همه‌جانبه سکونت انجام شود، به‌ویژه با توان کارشناسی محدود دولتی که با بدیهیات اجتماعی در تقابل است، درست نیست. باید واقعیت‌های اجتماعی و ترجیحات مردم در طراحی سیاست‌های توسعه‌ای لحاظ شود.
وی تصریح کرد: ذی‌نفعان طبیعی اقتصادی نباید به طور پیش‌فرض به‌عنوان مخالف یا متهم فرض شوند. صادرکننده‌ای که در بازار جهانی رقابت می‌کند یا تولیدکننده‌ای که بهینه عمل می‌کند، لزوماً مرتکب فساد نیستند؛ مسئله اساسی فقدان شفافیت و نبود قواعد روشن ضدفساد است.
این کارشناسی اقتصادی یادآور شد: اگر سیاست‌ها بر پایه شفافیت، قانون‌گذاری دقیق و سازوکارهای ضدفساد سامان یابد، مشارکت‌بخش‌های مختلف اقتصادی می‌تواند به رشد منطقی و عادلانه زمین‌خواری و رانت‌جویی را کاهش دهد. در غیر این صورت، حتی اقدامات خوب نیز به دلیل کمبود سازوکارها به نتایج مطلوب نمی‌رسد.
وزرا مراقب باشند در دوره مسئولیت نامشان خدشه‌دار نشود
این پژوهشگر اقتصادی گفت: حکومت و وزرا باید مراقب باشند که تصمیماتشان نامشان را مخدوش نکند و بعداً گفته نشود در دوره فلان مسئول، وام ودیعه مسکن به این شکل گرفت.
وی افزود: در کشورهای سرمایه‌داری شدید و در دوره نئولیبرالیسم، فرایند مالی‌سازی مسکن از دو قرن پیش در انگلستان آغاز شد و همه دارایی‌ها منطق مالی پیدا کردند. در آنجا خانه‌دارشدن با بدهکاری به بانک همراه است و مالکیت خانه تابع پرداخت بدهی است. اما در کشور ما طی سال‌های اخیر، طرح‌هایی طراحی شده که فرد برای کالایی که کمیاب نیست، باید وام بگیرد و رهن خانه خود را پرداخت کند؛ درحالی‌که علم اقتصاد می‌گوید تخصیص منابع فقط در شرایط کمیابی معنا دارد.
بهرامی در پایان خاطرنشان کرد: این شیوه ناترازی و اختلال ایجاد می‌کند، زیرا وقتی بازار از تعادل خارج می‌شود، تنها تعادل اقتصادی تحت‌تأثیر قرار نمی‌گیرد، بلکه سبک زندگی مردم نیز به‌سرعت دچار اختلال می‌شود. به‌عنوان نمونه، فردی که زمانی مسئول کاهش جمعیت بود، اکنون مسئول سیاست‌های افزایش جمعیت شده است و این تناقض، موضوعی طنزآمیز در تصمیم‌گیری‌ها ایجاد کرده است.
ایلاتی: کاهش متوسط متراژ خانه‌ها به زیر ۸۰ متر؛ ضرورت بازنگری برای ارتقای کیفیت زندگی خانوار
در ادامه نشست، فرشید ایلاتی کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به مخاطرات احتمالی سوءاستفاده از فرایند الحاق اراضی به محدوده شهرها اظهار کرد: مسئله به این شکل مطرح می‌شود که باید اولویت‌بندی روشنی برای الحاق اراضی وجود داشته باشد، به‌عنوان‌مثال فرض کنیم در حریم شهرها ۹۰ درصد اراضی در اختیار نهادهای دولتی و ۱۰ درصد در مالکیت اشخاص است؛ در چنین وضعیتی اولویت الحاق باید با اراضی دولتی باشد و تنها در صورت نبود ظرفیت مناسب، سراغ اراضی خصوصی برویم.
وی ادامه داد: اگر از ابتدا به سراغ آن ۱۰ درصد اراضی خصوصی برویم و اراضی دولتی نادیده گرفته شود، مسئله را وارونه مطرح کرده‌ایم و احتمال ایجاد رانت و سوءاستفاده افزایش می‌یابد، دولت به‌قدر کافی زمین در اختیار دارد که بتواند اهدافی مانند تحقق ۳۳۰ هزار هکتار را پوشش دهد و در بسیاری موارد فرصت برای ورود به مالکیت‌های خصوصی وجود ندارد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: پیشنهاد معقول آن است که پیش از الحاق رسمی اراضی به محدوده شهر، مذاکره‌ای هدفمند با مالکان انجام شود و مالکانی که حاضرند سهم بیشتری از املاک خود را به دولت واگذار کنند، در اولویت الحاق قرار گیرند.
وی افزود: برای نمونه، اگر دو مالک مجاور بخواهند ملکشان الحاق شود و یکی حاضر به واگذاری ۹۰ درصد سهم خود و دیگری ۵۰ درصد باشد، باید مالک اولویت‌دار شود؛ در غیر این صورت مکانیزم توزیع منافع ناعادلانه خواهد شد. به نظر می‌رسد در عمل این الگو کمی غیرواقعی جلوه می‌کند، زیرا حجم گسترده اراضی در اختیار سازمان‌ها و نهادهای دولتی و سازمان ملی زمین و مسکن، فرصت را برای ورود به املاک خصوصی محدود می‌کند.
ایلاتی یادآور شد: بااین‌حال می‌توان سیاست‌گذاری را طوری تنظیم کرد که کسانی که درصد بیشتری از زمینشان را آماده واگذاری می‌کنند، مشمول اولویت الحاق قرار گیرند تا ریسک‌های رانت زایی کاهش یابد.
وی با اشاره به نگرانی‌هایی درباره فراهم آمدن زمینه فساد گفت: این نگرانی‌ها قابل‌طرح است؛ زیرا اگر سازوکار شفاف و قواعد مشخصی وجود نداشته باشد، زمین‌خواران یا کسانی که پیش‌تر املاکی را تصرف کرده‌اند، می‌توانند از فرایند الحاق به سودهای نامشروع دست یابند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: به نظر می‌رسد بهترین راهکار آغاز اصلاح قانونی در زمینه حریم شهرها و شفاف‌سازی مالکیت‌ها باشد؛ اگر حریم‌ها برداشته شود، دولت که بیشترین اراضی را در اختیار دارد می‌تواند وارد فرایند شود و سپس سایر نهادها و بخش خصوصی بر اساس قواعد روشن مداخله کنند.
وی ادامه داد: در چینش جمعیتی و الگوی سکونت نیز نباید صرفاً با مهندسی دولتی عمل کرد؛ ترجیحات طبیعی جامعه، برای مثال تمایل به سکونت در کوهپایه‌ها به دلیل آب‌وهوای مطلوب باید لحاظ شود و تلاش شود با احترام به این واقعیت‌ها، سیاست‌های توسعه‌ای طراحی شود.
ایلاتی تأکید کرد: ذی‌نفعان طبیعی اقتصادی مانند صادرکنندگان یا تولیدکنندگانی که در بازار جهانی رقابت می‌کنند، نباید به‌صورت پیش‌فرض دشمن انگاشته شوند؛ مسئله اصلی نبود شفافیت و قوانین ضدفساد است و تا وقتی این چارچوب‌ها مستحکم نشود، اتهامات و سوءاستفاده‌ها ادامه خواهد داشت.
این کارشناس ارشد بازار مسکن، با تأکید بر کاهش متوسط متراژ خانه‌ها در دهه گذشته گفت: میانگین مساحت واحدهای مسکونی از بیش از ۱۵۰ تا ۶۰ مترمربع به زیر ۸۰ مترمربع رسیده است. این موضوع در کنار بحث کیفیت زندگی خانوار ایرانی اهمیت پیدا می‌کند.
وی در پایان خاطرنشان کرد: باتوجه‌به سیاست‌های توسعه جمعیت، افزایش جمعیت مستلزم بازنگری در متراژ خانه‌ها و امکان ایجاد واحدهای بزرگ‌تر است. همچنین، توجه به بعد خانواری و سیاست‌های کلان کشور، ما را به سمت تشویق افزایش جمعیت هدایت می‌کند. این دو مؤلفه برای توسعه افقی شهرها و اهمیت ماده ۵۰ در برنامه‌ریزی شهری، ضرورت مضاعف ایجاد می‌کند.
