شرایط خرید ملک در دبی زیر ذره‌بین درنا ریپورت؛ بررسی شرایط خرید و عوامل سودآوری

شرایط خرید ملک در دبی امروزه با توجه به رشد ۲۳ درصدی حجم معاملات املاک در نیمه اول سال ۲۰۲۵ و رسیدن به رکورد ۲۲۶ هزار معامله بسیار ایده‌آل گزارش شده است. دبی به عنوان قطب سرمایه‌گذاری جهانی با میانگین بازدهی اجاره ۶ تا ۸ درصد و رشد قیمت سالانه ۵ تا ۷ درصد، به ویژه برای خریداران ایرانی که ۱۲ درصد از کل سرمایه‌گذاران خارجی را تشکیل می‌دهند، به مقصدی جذاب تبدیل شده است.

در ادامه این گزارش که توسط درنا ریپورت: مرجع گزارش، تحلیل و پیش‌بینی‌های اقتصادی امارات متحده عربی تهیه شده است، ضمن تشریح شرایط خرید ملک در دبی با انواع مالکیت، قوانین خرید خانه و مزایا و معایب خرید خانه در دبی آشنا خواهیم شد.

جدیدترین شرایط خرید ملک در دبی در سال ۲۰۲۵

شرایط خرید ملک در دبی برای افراد بر حسب عوامل مختلف ممکن است کمی‌متفاوت باشد، اما به‌صورت‌کلی شرایط‌خرید املاک و ساختمان دبی به شرح جدول زیر است.

حداقل ارزش ملک برای خرید در دبی

حداقل مبلغ لازم برای دریافت اقامت از طریق خرید ملک، ۷۵۰ هزار درهم است که مسیر دریافت اقامت دو ساله قابل تمدید را برای خریدار و خانواده وی فراهم می‌کند. با این وجود با خرید املاک یک یا دو میلیون درهمی می‌توان ویزای بلندمدت‌تری دریافت کرد.

نوع ملک مجاز برای خرید خارجی‌ها

خارجی‌ها طبق قانون مالکیت مطلق (Freehold) دبی حق دارند در مناطق مشخص‌شده به صورت کامل مالک‌ ملک شوند، مالکیتی که دائمی و بدون محدودیت زمانی است. در این راستا افراد خارجی‌ها می‌توانند انواع مختلف ملک را در دبی به صورت کامل خریداری کنند، از جمله؛

• ملک آماده: ملک کاملاً ساخته شده و قابل سکونت یا اجاره‌دادن است.
• ملک‌های در حال ساخت (Off-plan): پروژه‌هایی که هنوز ساخته نشده‌اند به صورت پیش‌فروش با پرداخت مرحله‌ای و قیمت پایین‌تر قابل خریداری هستند.
• آپارتمان (Apartment): واحدهای مسکونی پرطرفدار با امکانات‌کامل؛ مناسب‌اکثر بودجه‌ها
• ویلا (Villa): خانه‌های بزرگ و مستقل با حیاط و حریم‌خصوصی، با هزینه‌خرید و نگهداری بیشتر.
• تاون‌هاوس (Townhouse): گزینه‌ای بین آپارتمان و ویلا؛ قیمت مناسب‌تر، هزینه نگهداری کمتر.
• سایر گزینه‌ها (پنت‌هاوس، هتل‌آپارتمان و…): سبک‌زندگی‌لوکس یا سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت/ شامل پنت‌هاوس‌های بزرگ، واحدهای سرویس‌دار و…

انواع مالکیت در دبی

مالکیت مطلق (Freehold): در مناطق تعیین‌شده فری‌هولد، خریدار خارجی مالک واقعی و قطعی ملک می‌شود؛ یعنی اختیار کامل فروش، اجاره، انتقال و حتی بازطراحی واحد را دارد. این نوع سند به‌عنوان مالکیت دائمی ثبت می‌شود و هیچ محدودیت زمانی برای استفاده یا تصرف‌ملک وجود ندارد.

مالکیت اجاره‌ای (Leasehold): در لیز‌هولد، حق استفاده از ملک برای دوره‌ای مشخص به‌خریدار واگذار می‌شود. مالکیت اصلی همچنان متعلق به صاحب زمین است و پس از پایان دوره، حق بهره‌برداری به مالک اولیه بازمی‌گردد.

شرایط افراد متقاضی خرید ملک در دبی

• حداقل ۱۸ سال سن
• خرید ملکی با حداقل ارزش ۷۵۰ هزار درهم
• اثبات توانایی پرداخت هزینه‌های زندگی در امارات
• برای مهاجران خارجی فقط امکان خرید در مناطق آزاد وجود دارد
• ارائه مدارک کامل، معتبر و بدون سوء‌پیشینه در ایران و امارات
• در صورت خرید ملک با وام لازم است حداقل ۵۰ درصد مبلغ ملک تسویه شود.

قوانین خرید ملک در دبی

خرید ملک در مناطق مختلف دبی دارای قوانین ویژه خود است، از جمله؛

قوانین مناطق آزاد ملکی (Freehold)

خارجی‌ها تنها در مناطق آزاد حق خرید ملک دارند. مهم‌ترین‌مناطق آزاد ملکی دبی عبارت‌اند از:

• Downtown Dubai
• Business Bay
• Palm Jumeirah
• Dubai Marina
• Dubai Hills Estate
• Jumeirah Village Circle (JVC)
• Damac Hills

خارجی‌های ساکن دبی با حضور در این مناطق می‌توانند نسبت به خرید آپارتمان، ویلا یا تاون‌هوس‌ اقدام کنند. در مقابل، مناطق «Non-Freehold» مختص شهروندان امارات یا قراردادهای اجاره‌ای بلندمدت هستند.

قوانین ثبت سند و مالکیت

برای اینکه خرید ملک منجر به‌دریافت‌اقامت شود، باید:

• ملک آماده تحویل باشد و اعطای اقامت شامل خرید پروژه‌های پیش‌فروش  و در حال ساخت (Off-plan) نمی‌شود.
• سند رسمی‌مالکیت (Title Deed) توسط اداره اراضی و املاک دبی (DLD) به‌نام خریدار صادر شود.

قوانین پرداخت و انتقال وجه

پرداخت هزینه ملک باید طبق قوانین‌مالی‌امارات انجام شود:

• وجه باید از طریق بانک‌های امارات یا حساب‌های بین‌المللی مجاز منتقل شود.
• ایرانی‌ها باید از صرافی‌های معتبر یا حساب‌های واسطه خارج از ایران استفاده کنند.
• پرداخت به‌صورت کامل یا در پروژه‌های پیش‌فروش به صورت مرحله‌ای (Off-plan) انجام شود.

نکات حقوقی مهم قبل از امضای قرارداد

1. اعتبار سازنده ملک: از توسعه‌دهنده‌های تایید شده مثل EMAAR ،DAMAC NAKHEEL خرید کنید.
2. بررسی سند و وضعیت حقوقی ملک: از مشاور حقوقی یا کارشناس رسمی استفاده کنید.
3. تطابق شرایط ملک با قوانین اقامت: ارزش‌ملک، منطقه، آماده بودن و ثبت رسمی بسیار مهم هستند.
4. پرداخت پیش‌پرداخت امن: فقط پس از امضای قرارداد رسمی (MOU) و از طریق کانال‌های قانونی قرارداد خرید (MOU) را با دقت بخوانید.
5. در صورت خرید از پروژه‌های در حال ساخت، حتماً تاریخ تحویل و ضمانت اجرایی را بررسی کنید.

هزینه‌های ثبت سند و خرید ملک در دبی

خرید ملک در دبی شامل هزینه‌های اصلی و جانبی می‌شود که عبارتند از:

هزینه ثبت ملک و دریافت سند

• هزینه اداره اراضی و املاک دبی (DLD Fee): برابر با چهار درصد از ارزش کل ملک
• صدور سند مالکیت (Title Deed): حدود ۲۵۰ درهم
• هزینه نقشه‌برداری یا ارزیابی (در صورت نیاز): بین ۱۰۰۰ تا ۲۵۰۰ درهم

کمیسیون مشاور املاک

• دو تا پنج درصد مبلغ قرارداد

هزینه دریافت اقامت (برای متقاضیان ویزا)

• درخواست ویزا: ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰درهم
• کارت اقامت (Emirates ID): برابر با ۳۰۰ تا ۵۰۰درهم سالانه
• تست پزشکی: ۲۵۰ تا ۷۰۰درهم
• بیمه سلامت: از ۱۰۰۰درهم به بالا
• خدمات اداری یا مشاوره‌ای: از ۲۰۰۰درهم به‌بالا
• مجموع تقریبی برای ویزای ۲ ساله: ۷۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰درهم (نفری)

هزینه‌های جانبی مالکیت ملک

• شارژ ساختمان (Service Charge): بین ۵۵ تا ۱۱۰ درهم به ازای هر فوت‌مربع‌سالانه
• بیمه ملک: برای ویلا حدود یک دهم تا نیم درصد ارزش بازسازی و برای املاک لوکس‌معمولا ۴۷۷ تا ۲۴۹۷ درهم‌سالانه
• هزینه نگهداری عمومی: برای استخر خصوصی: حدود ۹۴۱ تا ۱۴۱۱درهم و باغ و فضای سبز: حدود ۷۰۵ تا ۱۸۸۲ درهم

مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در دبی

برای خرید ملک در دبی، ارائه مدارک هویتی، مالی و حقوقی به همراه رعایت شرایط ویژه برای ایرانیان ضروری است:

مدارک هویتی و شخصی 

• گذرنامه معتبر (با حداقل ۶ ماه اعتبار)
• ویزای معتبر دبی (مانند ویزای توریستی، اقامتی یا سرمایه‌اری)
• عکس پاسپورتی جدید (زمینه سفید)
• کپی از ویزا و مهر ورود به‌امارات

مدارک مالی و اثبات تمکن

• گواهی تمکن مالی از بانک (حساب اماراتی یا بین‌المللی)
• تاییدیه منبع سرمایه (برای جلوگیری از پولشویی)
• صورت حساب‌های بانکی ۳ تا ۶ ماه‌اخیر
• در صورت استفاده از وام: پیش تأییدیه وام از بانک اماراتی

مدارک حقوقی و قراردادی

• قرارداد اولیه خرید (Memorandum of Understanding – MOU)
• کپی سند ملک (در صورت خرید ملک دست دوم)
• تاییدیه پرداخت پیش‌پرداخت (از طریق چک یا حواله بانکی)
• سند مالکیت (Title Deed) صادر شده از DLD (پس از ثبت نهایی)

برای ایرانیان:

• پرداخت از طریق‌حساب بانکی بین‌المللی
• استفاده از صرافی‌های‌مجاز یا حساب‌واسط در کشور‌ثالث
• گواهی عدم‌سوء‌پیشینه
• مدارک ترجمه شده به انگلیسی یا عربی با تایید دادگستری‌و وزارت امورخارجه

مراحل خرید ملک در دبی

مراحل خرید ملک در دبی شامل این‌موارد می‌شود:

1. بررسی حقوقی ملک: تایید سند (Title Deed)، بررسی‌بدهی‌های‌ملک و مجوزهای‌ساخت.
2. امضای قرارداد (MOU): توافق اولیه، شامل جزئیات‌قیمت، زمان پرداخت و شرایط‌فسخ.
3. پرداخت اولیه: معمولا ۱۰٪ از قیمت‌ملک، از طریق‌چک یا حواله‌معتبر.
4. دریافت NOC (گواهی عدم تخلف): از توسعه‌دهنده برای اثبات‌عدم‌بدهی یا مشکل‌قانونی.
5. انتقال سند در DLD: ثبت‌نهایی در دپارتمان زمین دبی، دریافت سند مالکیت
6. تحویل ملک: پس از تسویه کامل‌وجه، تحویل‌کلید

راهنمای نحوه خرید ملک در دبی

نحوه خرید ملک در دبی به سه روش انجام می‌شود:

• خرید مستقیم (از مالک‌فعلی، سریع‌تر و بررسی‌دقیق‌سند)
• خرید از سازنده (واحدهای نوساز، معمولا با طرح‌های پرداخت‌اقساطی)
• خرید از مشاور املاک (دسترسی به گزینه‌های بیشتر، با پرداخت‌کمیسیون)

برای خریداران تازه‌کار، بهتر است ابتدا مناطق آزاد (Freehold) را انتخاب کنید و حتما از مشاور حقوقی‌معتبر درباره نحوه خرید خانه در دبی کمک بگیرید. تمام‌پرداخت‌ها باید از طریق بانک‌های‌بین‌المللی انجام شود.

عوامل تعیین‌کننده سودآوری خرید ملک در دبی

سودآوری ملک در دبی را موقعیت، نوع منطقه، برند سازنده، بازده اجاره‌ای، هزینه‌های شارژ و… تعیین می‌کنند. سرمایه‌گذاری در املاک دبی با سودآوری بالا و ریسک پایین همراه است، چرا که این بازار با رشد ۲۳ درصدی معاملات در نیمه اول سال ۲۰۲۵، ثبات اقتصادی و معافیت مالیاتی کامل، محیطی‌ایده‌آل فراهم‌کرده است. قیمت‌ها‌ سالانه ۵ تا ۷ درصد رشد می‌کنند و بازده اجاره به ۶ تا ۸ درصد می‌رسد که در مناطق آزاد مانند دبی‌مارینا و داون‌تاون حتی‌بالاتر است.

بهترین مناطق برای خرید خانه در دبی

دبی با مناطق متنوع و پرسود گزینه‌های ایده‌آلی برای سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد:

• داون‌تاون دبی: لوکس، مرکز نمادهای دبی از جمله برج خلیفه و دبی مال، طراحی اعمار و دارای آپارتمان لوکس، ویلاهای کم‌تعداد با قیمت استودیو از یک میلیون و ۴۰۰ هزار درهم به بالا
• دبی مارینا: ساحلی–تفریحی، رستوران و دسترسی عالی، دارای آپارتمان‌های مرتفع، با قیمت: استودیو یک میلیون و ۲۶۰ هزار درهم به بالا
• Business Bay: دارای ۲۴۰ برج، واقع در کنار کانال و نزدیک داون‌تاون با امکان دسترسی به مترو/ آپارتمان‌های مدرن، برج‌های لوکس، پنت‌هاوس/ دارای قیمت استودیو از یک میلیون و ۱۰۰ هزار درهم به بالا
• JVC (جمیرا ویلیج سیرکل): مسکونی، فری‌هولد، دارای آپارتمان، تاون‌هاوس، ویلا (آماده + پیش‌فروش)/ با قیمت‌هایی از استودیو ۴۵۰ هزار درهم به بالا
• دبی کریک: لوکس ساحلی، دارای آپارتمان، پنت‌هاوس، دوبلکس، تاون‌هاوس محدود با قیمتی از یک میلیون و ۲۰۰ هزار درهم به بالا
• پالم جمیرا: جزیره نخل مصنوعی، فوق‌لوکس، ساحلی، دارای آپارتمان‌لوکس، ویلاهای‌ساحلی، پنت‌هاوس. با قیمت آپارتمان از سه میلیون و ۹۰۰ هزار درهم به بالا

شرایط خرید ملک در دبی برای ایرانیان

ایرانی‌ها باید قبل از خرید ملک، شرایط خرید خانه در دبی را به دقت مطالعه و بررسی کنند:

• پرداخت‌ها تنها از طریق کانال‌های بانکی رسمی انجام شود.
• محدودیت‌های بانکی ممکن است سرعت انجام روند اقامت را کاهش دهند.
• استفاده از بانک‌های بین‌المللی معتبر برای انتقال وجوه.
• از مشاور حقوقی استفاده کنند، از بررسی‌سند ملک (Title Deed) و دریافت NOC (گواهی عدم بدهی) غافل نشوند.

آیا با خرید ملک در دبی می‌توان اقامت گرفت؟

خرید ملک به ارزش حداقل ۷۵۰ هزار درهم، واجد شرایط دریافت اقامت دو ساله و خرید ملک به ارزش حداقل ۲ میلیون‌درهم، امکان دریافت اقامت بلند مدت ۱۰ ساله (ویزای‌طلایی) را فراهم می‌کند. خرید ملک به طور خودکار اقامت نمی‌دهد، بلکه شرایط‌خاصی باید احراز شود.

چالش‌ها و معایب خرید ملک در دبی

بازار املاک‌دبی با وجود جذابیت بالا، ممکن است با معایبی مانند نوسانات دوره‌ای قیمت، اعمال مالیات بر ارزش افزوده در برخی معاملات و هزینه‌های سرویس‌شارژ روبه‌رو باشد. در بعضی مناطق نقدشوندگی پایین‌تر است و فروش‌ملک زمان بیشتری می‌برد.

نکات طلایی امنیت سرمایه برای خریداران خارجی

اکنون که متوجه شدیم چگونه در دبی خانه بخریم، برای امنیت بالاتر این‌نکات را نیز بخوانید:

• بررسی اصالت‌پروژه: استفاده از مشاورین مطمئن و بررسی‌سابقه‌سازنده.
• نحوه کنترل‌قرارداد: دقت در جزئیات قرارداد و شرایط آن.
• قبل از امضا: بررسی سند ملک (Title Deed)/ دریافت‌گواهی NOC (عدم بدهی)/ اطمینان از صحت‌مالی‌پروژه.
• بهره‌گیری از مشاور حقوقی و مالی‌مطمئن برای کاهش ریسک.

سرمایه‌گذاری در املاک دبی با مزایای فراوان خود برای سرمایه‌گذاران ایرانی تبدیل به گزینه‌ای استراتژیک شده است. بر اساس آنچه در راهنمای خرید ملک در دبی خواندیم، با رشد چشمگیر ۲۳ درصدی معاملات، بازدهی اجاره‌ ۶ تا ۸ درصدی و امکان اخذ اقامت بلند مدت، دبی نه تنها امنیت سرمایه، بلکه فرصتی برای زندگی در قلب جهانی تجارت و لوکس‌گرایی را ارائه می‌دهد.

شما می‌توانید با مشاور معتبر درباره مراحل خرید خانه در دبی مشورت کنید.