فقط یک نام از طرح نهضت ملی مسکن باقی مانده است

بهزاد عمران‌زاده، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به عدم تعهد ۱۶۲۰ همتی بانک‌ها در اجرای قانون جهش تولید مسکن، گفت: طی سال‌های اخیر بخش قابل توجهی از منابع بانک‌ها به جای هدایت به سمت تسهیلات مسکن، صرف خرید ملک و املاک توسط خود بانک‌ها شده است.

وی افزود: طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها مکلف بودند سالانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما بر اساس گزارش دیوان محاسبات، بانک‌ها عملاً بیش از ۷۰ درصد از تعهدات خود را اجرا نکرده‌اند. از مجموع حدود ۲۲۱ همت تعهد سالانه، تنها حدود ۶۰۰ همت پرداخت شده که حتی در صحت همین آمار نیز تردید جدی وجود دارد، چرا که بانک‌ها معمولاً آمار شفاف و دقیقی ارائه نمی‌کنند.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: برخی بانک‌ها تسهیلات پرداختی به شرکت‌های ساختمانی وابسته به خود را نیز به‌عنوان تسهیلات بخش مسکن لحاظ می‌کنند، در حالی که این موضوع محل اشکال جدی است. حتی اگر همین رقم ۶۰۰ همت را مبنا قرار دهیم، باز هم بانک‌ها به هیچ وجه به تعهدات قانونی خود عمل نکرده‌اند.

عمران‌زاده ادامه داد: طی چهار سال گذشته، هزینه ساخت مسکن حدود چهار تا پنج برابر افزایش یافته، اما تسهیلات بانکی متناسب با این افزایش رشد نکرده است. در حالی که هزینه ساخت هر متر مربع از حدود ۴ تا ۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ به حدود ۳۰ میلیون تومان رسیده، سقف وام نهضت ملی مسکن از حدود ۵۰۰ میلیون تومان نهایتاً به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافته که تناسبی با رشد هزینه‌ها ندارد.

وی یادآور شد: اگر وام نهضت ملی مسکن متناسب با تورم و افزایش هزینه ساخت افزایش می‌یافت، وضعیت امروز بازار مسکن و پروژه‌های حمایتی به مراتب متفاوت بود. متأسفانه اکنون وضعیت نهضت ملی مسکن نامناسب است و یکی از اصلی‌ترین موانع اجرای این طرح، عدم ارائه تسهیلات توسط بانک‌هاست.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عملکرد بانک‌ها در سال‌های گذشته گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۱ تنها حدود ۶ تا ۸ درصد از تعهدات بانکی اجرا شده، این رقم در سال ۱۴۰۲ به حدود ۵ تا ۶ درصد کاهش یافته و در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴ درصد رسیده است. یعنی نه‌تنها بانک‌ها به سقف ۲۰ درصدی تعهدات خود نرسیده‌اند، بلکه میزان ایفای تعهدات آن‌ها سال‌به‌سال کاهش یافته است.

عمران‌زاده تاکید کرد: در دولت چهاردهم، این کم‌کاری بانک‌ها در کنار نبود اراده و ایده مشخص در وزارت راه و شهرسازی برای حل مسئله مسکن، وضعیت نهضت ملی مسکن را بحرانی‌تر کرده است. در حالی که دولت سیزدهم پیگیری‌هایی برای افزایش وام نهضت ملی مسکن داشت و حتی افزایش آن تا ۸۰۰ میلیون تومان نیز اعلام شد، با تغییر دولت این موضوع عملاً محقق نشد و وام در نهایت به ۶۵۰ میلیون تومان محدود ماند.

وی افزود: حتی در دوره‌ای که دولت پیگیر اجرای نهضت ملی مسکن بود، بانک‌ها به تعهدات خود عمل نمی‌کردند؛ حالا که دولت چهاردهم فاقد اراده جدی برای پیشبرد این طرح است، میزان عدم ایفای تعهدات بانکی نیز بیشتر شده است. این مسئله نشان می‌دهد فشار مؤثری از سوی وزارت راه و شهرسازی و دولت بر بانک‌ها وارد نمی‌شود. اگر این روند ادامه یابد، باید نهضت ملی مسکن را در دولت چهاردهم یک طرح شکست‌خورده تلقی کرد.

این کارشناس بازار مسکن با مقایسه قدرت پوشش وام مسکن در سال‌های اخیر گفت: در ابتدای اجرای طرح نهضت ملی مسکن، وام بانکی حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد هزینه ساخت را پوشش می‌داد، اما امروز با افزایش شدید هزینه‌ها، وام ۶۵۰ میلیونی تنها حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد هزینه ساخت را تأمین می‌کند. یک متقاضی در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ با آورده حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان می‌توانست صاحب مسکن شود، اما امروز برای یک واحد ۸۰ متری با قیمت متری حدود ۳۰ میلیون تومان، هزینه ساخت به حدود ۲.۵ میلیارد تومان می‌رسد که سهم وام بانکی از آن بسیار ناچیز است و مابقی باید توسط متقاضی تأمین شود؛ متقاضیانی که اساساً چنین توانی ندارند.

عمران‌زاده در پاسخ به پرسشی درباره اثرگذاری جریمه بانک‌ها گفت: از آنجا که عمده بانک‌ها دولتی هستند، جریمه‌ها عملاً از یک بخش دولت به خزانه بازمی‌گردد و برای مدیران بانکی تفاوت چندانی ایجاد نمی‌کند. همین موضوع باعث شده ضمانت اجرایی قانون اثرگذار نباشد. یکی از مشکلات جدی در اجرای قانون، عملکرد ضعیف نهادهای نظارتی است. دیوان محاسبات امروز گزارش می‌دهد که بانک‌ها به تعهدات خود عمل نکرده‌اند، اما این پرسش مطرح است که این نهادها در سال‌های ۱۴۰۰، ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ کجا بودند؟ اگر ورود به‌موقع انجام می‌شد، امروز با این وضعیت مواجه نبودیم.

وی گفت: اگر از همان سال‌های ابتدایی، ۲۰ درصد عدم ایفای تعهدات بانک‌ها مشمول اخذ مالیات می‌شد، بسیاری از بانک‌ها مجبور بودند به تکلیف قانونی خود عمل کنند. عدم اقدام به‌موقع نهادهای نظارتی و اجرایی، یکی از دلایل اصلی وضعیت فعلی نهضت ملی مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد حتی بانکی مانند بانک مسکن که بهترین عملکرد را داشته، تنها حدود ۵۰ درصد تعهدات خود را اجرا کرده است؛ در حالی که این بانک باید حدود ۳۴۰ همت تسهیلات پرداخت می‌کرد. این موضوع نشان می‌دهد ضمانت‌های اجرایی پیش‌بینی‌شده در قانون عملاً عملیاتی نشده است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به بنگاه‌داری بانک‌ها تصریح کرد: بانک‌ها بنگاه‌های اقتصادی هستند و ذی‌نفعان و مالکان آن‌ها به دنبال افزایش سود خود هستند. بسیاری از بانک‌ها در حوزه مسکن، شرکت‌های ساختمانی وابسته ایجاد کرده‌اند و بخش قابل توجهی از زمین‌ها و واحدهای مسکونی خالی در تملک بانک‌هاست. بنگاه‌داری بانک‌ها در حوزه زمین و مسکن باعث شده وضعیت فعلی بازار به نفع آن‌ها باشد. در چنین شرایطی، بانک‌ها انگیزه‌ای برای ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به مردم ندارند، چرا که این اقدام برخلاف منافع مالی آن‌هاست.

عمران‌زاده خاطرنشان کرد: بانک‌ها باید نقش واسطه‌گری مالی و تأمین مالی تولید را ایفا کنند، اما در عمل خود به بنگاه‌های بزرگ اقتصادی و مالک تبدیل شده‌اند. برای مثال، در مورد بانک آینده که منحل شد، بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود ۸۰ درصد تسهیلات آن به شرکت‌های زیرمجموعه خودش پرداخت شده است. از حدود ۱۸۰ همت تسهیلات پرداختی این بانک، نزدیک به ۱۴۵ همت به شرکت‌های وابسته اختصاص داشته است. این در حالی است که همین بانک‌ها مدعی هستند امکان پرداخت تسهیلات به مردم را ندارند. این تناقض نشان می‌دهد بانک‌ها اولویت را به منافع خود می‌دهند.

وی تاکید کرد: به‌طور کلی تا زمانی که فشارهای قانونی و ضمانت‌های اجرایی پیش‌بینی‌شده در قانون جهش تولید مسکن به‌طور جدی اعمال نشود، بانک‌ها تمایلی به انجام تعهدات خود نخواهند داشت و بحران تأمین مالی مسکن همچنان ادامه خواهد یافت.

طرح مسکن استیجاری با ۷۵ هزار واحد، پاسخگوی بحران اجاره‌نشینی نیست

این کارشناس بازار مسکن، در پاسخ به پرسشی درباره طرح مسکن استیجاری مطرح‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، گفت: مسکن استیجاری در بسیاری از کشورها از طریق شرکت‌های تخصصی و با حمایت مستقیم دولت اجرا می‌شود و هدف آن تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای دهک‌های نیازمند است.

وی افزود: در دنیا عموماً دو نوع سیاست مسکن وجود دارد؛ یکی مسکن اجتماعی که نهادهای عمومی، شهرداری‌ها یا شرکت‌های وابسته با حمایت‌های دولتی اقدام به ساخت یا تأمین واحدهای مسکونی می‌کنند و این واحدها با اجاره‌هایی به‌مراتب پایین‌تر از نرخ بازار در اختیار اقشار کم‌درآمد قرار می‌گیرد. آنچه امروز تحت عنوان مسکن استیجاری مطرح می‌شود، در واقع بیشتر به همین مدل مسکن اجتماعی شباهت دارد.

عمران‌زاده ادامه داد: آنچه تاکنون از اظهارات وزیر راه و شهرسازی برداشت می‌شود، این است که برنامه وزارتخانه، تأمین حدود ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری از طریق تملک واحدهای خالی موجود و واگذاری آن‌ها در قالب شرکت‌های اجاره‌داری به متقاضیان است.

وی تصریح کرد: از آنجا که جزئیات این طرح هنوز به‌صورت شفاف ارائه نشده، امکان اظهارنظر دقیق درباره سازوکار اجرایی آن وجود ندارد. اگر قرار باشد وزارت راه و شهرسازی با منابع مالی خود اقدام به تملک واحدهای خالی کند و سپس آن‌ها را در قالب شرکت‌ها به متقاضیان واگذار کند، این مدل با چند ایراد اساسی مواجه است.

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: اگر هدف، ساخت واحدهای جدید است و دولت امکان و توان ساخت دارد، منطقی‌تر آن است که تعهدات قانون جهش تولید مسکن اجرا شود؛ قانونی که دولت را مکلف کرده بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کند. در شرایطی که این تعهدات عملیاتی نشده، طرح‌های جدید بدون پشتوانه اجرایی، کارآمد نخواهند بود.

عمران‌زاده تأکید کرد: از آنجا که طرح مسکن استیجاری هنوز به‌طور کامل تشریح نشده و جزئیات آن مشخص نیست، نمی‌توان قضاوت دقیقی درباره نحوه اجرا داشت، اما از منظر اثرگذاری، عدد ۷۵ هزار واحد در مقایسه با وضعیت فعلی بازار مسکن، عددی بسیار محدود و عملاً کارآمد نیست. در حال حاضر حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد خانوارهای کشور مستأجر هستند و با حدود ۸ میلیون خانوار مستأجر مواجهیم. از سوی دیگر، هر سال با ازدواج‌های جدید، به تعداد متقاضیان مسکن افزوده می‌شود. در چنین شرایطی، تأمین ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری تناسبی با عمق بحران مسکن ندارد.

وی افزود: اگر وضعیت مسکن به این مرحله بحرانی رسیده، راهکار آن ادامه جدی و با قوت طرح نهضت ملی مسکن بود که در دولت سیزدهم آغاز شد و در حال پیشرفت بود، اما متأسفانه نشانه‌هایی که از عملکرد دولت چهاردهم مشاهده می‌شود، حاکی از عدم اهتمام جدی به پیشبرد این طرح است. یکی از شاخص‌های روشن، وضعیت شورای عالی مسکن است. از زمان آغاز به کار دولت چهاردهم، حداقل باید ۱۵ جلسه شورای عالی مسکن تشکیل می‌شد، اما در عمل تنها دو یا سه جلسه برگزار شده که دو جلسه با حضور رئیس‌جمهور و یک جلسه با حضور معاون اول رئیس‌جمهور بوده است.

این کارشناس بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: فقدان ایده و اراده در وزارت راه و شهرسازی و دولت چهاردهم، به‌نظر من مسئله اصلی حوزه مسکن است. اگر روند و رویکرد دولت سیزدهم در پیشبرد نهضت ملی مسکن ادامه پیدا می‌کرد، وضعیت امروز بازار مسکن تا این حد بحرانی نمی‌شد.