دولت بهترین سازنده مسکن نبوده و نیست؛ پروژه دولتی گرانتر تمام میشود
رئیس صندوق ملی مسکن گفت: دولت بهترین سازنده مسکن نبوده و نیست، پروژههایی که صرفاً بر تزریق منابع دولتی متکی باشند، به دلیل ضعف مدیریت و تخصص در نهایت طولانیتر با قیمت بالاتری تمام میشوند.
خسرو مختاری، رئیس صندوق ملی مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه میزان توانایی افراد برای خرید مسکن به عوامل مختلفی از جمله منطقه، طبقه و سطح درآمد بستگی دارد، اظهار کرد: بر اساس استانداردهای هبیتات سازمان ملل متحد، اگر فردی بتواند با مجموع درآمد پنج سال خود حداقل یک واحد مسکونی تهیه کند، در وضعیت نرمال و استاندارد قرار دارد.
وی افزود: در دوران تورم و فشارهای اقتصادی که فراتر از بخش مسکن است و بخش مسکن نیز مانند غذا، پوشاک و سایر کالاها و خدمات از این شرایط تأثیر میپذیرد، فاصله خانهدار شدن با این استاندارد در ایران بسیار بالاست؛ در چنین شرایطی، ورود حمایتی دولت، نهادهای حمایتی و خیرین ضروری است و مهمتر از همه باید هوشمندی در پسانداز برای خرید مسکن مورد توجه قرار گیرد.
فاصله خانهدار شدن با استاندارد جهانی در ایران بسیار بالاست
مختاری با اشاره به سهم مسکن در سبد هزینه خانوار بیان کرد: مسکن یک کالای سنگین در زندگی و مهمترین بخش هزینههای خانوار است؛ بهگونهای که حدود ۳۰ درصد از هزینههای سبد خانوار به مسکن اختصاص دارد و در شرایط فعلی ممکن است این سهم برای برخی خانوارها به ۷۰ درصد نیز افزایش یافته باشد.
وی یادآور شد: البته افراد شرایط متفاوتی دارند و نمیتوان برای همه یک وضعیت یکسان در نظر گرفت. به طور کلی شرایط برای همه روشن است و خانهدار شدن سخت شده، اما این سختی برای همه افراد یکسان نیست.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تجربه کشورهای مختلف در زمینه خانهدار شدن تدریجی تصریح کرد: به همین دلیل، جهان الگوهای مختلفی را برای تدریجی شدن فرآیند صاحبخانه شدن تجربه کرده است و در کشورهای مختلف روشهای متفاوتی برای این موضوع به کار گرفته شده است.
مختاری گفت: در ایران نیز تلاشهایی در این زمینه صورت گرفته، اما اساساً یکی از معضلات عمده این است که وقتی فردی میخواهد خانهدار شود و مسکن ارزانتری داشته باشد، در ذهن همه این موضوع شکل گرفته که عضو یک پروژه شود و از زمین دولتی، حمایت دولتی و تسهیلات بانکی استفاده کند تا هزینه مبادله و دستبهدست شدن مسکن را نداشته باشد.
پروژههای طولانیمدت مسکن هزینهزا شدند
وی تاکید کرد: متأسفانه همین موضوع نشان میدهد که ریسک پروژهها در شرایطی که افراد عضو یک پروژه هستند، با طولانی شدن فرآیند اجرای پروژه افزایش پیدا میکند و این وضعیت اصلاً مطلوب نیست.
رئیس صندوق ملی مسکن با تأکید بر ضرورت حرکت به سمت الگوهای متنوعتر برای خانهدار شدن اظهار کرد: چهبسا اگر مسکن به عنوان یک کالا، حتی با وجود غیرمنقول بودن، میتوانست به شکل پساندازی خریداری شود، شرایط بهتری ایجاد میشد؛ برای مثال، فرد میتواند با ۵۰ یا ۷۰ درصد توان خرید یک واحد یا کالا و با استفاده از پساندازی که دارد، اقساطی که میتواند پرداخت کند یا تسهیلاتی که میتواند دریافت کند، به سمت خرید مسکن حرکت کند.
وی ادامه داد: این بهترین راه است که فاصله میان توان مالی متقاضی و قیمت مسکن از طریق انبوهسازی و صرفه ناشی از مقیاس در اقتصاد مسکن کاهش یابد و این شکاف پر شود؛ البته همه دولتها در ایران منابع جدی برای بخش مسکن اختصاص دادهاند، اما با وجود این، همچنان مشکلات موجود است و در مقاطعی نیز این شکافها و اختلاف میان توان مالی متقاضیان و قیمت مسکن همواره وجود داشته است.
طرحهای حمایتی مسکن نباید بیش از یک سال طول بکشند
معاون وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: روشهای حمایتی اگر بیش از یک سال طول بکشند، اثربخشی خود را از دست میدهند. هرچقدر شیب تورم و نرخ تورم بالاتر باشد، برنامههای حمایتی باید کوتاهمدت و آنی باشند؛ حتی اگر برای مدتی متوقف شوند و سپس ادامه پیدا کنند.
وی تاکید کرد: عوامل غیرمستقیم هزینهای که در بالاسری پروژه وجود دارند، حتی در نبود پروژه نیز هزینهزا هستند و همین موضوع باعث میشود طولانی شدن فرآیند اجرای پروژهها، هزینههای بیشتری به آنها تحمیل کند؛ یکی از سیاستهای خوبی که وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر اتخاذ کرده، این است که به تعهدات گذشته اولویت اساسی داده و تلاش میکند آنها را به پایان برساند.
تکمیل پروژههای نیمهتمام، سرمایههای محبوس را آزاد میکند
مختاری با اشاره به آثار اقتصادی تکمیل پروژههای گذشته گفت: این اقدام چند حسن دارد؛ نخست اینکه منابع محبوس، از جمله میلگرد و سایر امکانات و منابعی که مردم با پول خودشان و همچنین حمایتها و تسهیلات بانکی وارد پروژهها کردهاند، آزاد میشود.
وی تصریح کرد: بخشی از این منابع به دلایل مختلف به سرانجام نرسیده و مورد بهرهبرداری قرار نگرفته است. بنابراین، آزاد کردن سرمایههایی که در گذشته انجام شده و با افتتاح پروژهها به بهرهبرداری میرسد، علاوه بر آثار خرد اقتصادی برای خانوادهها، ابعاد مهمی در اقتصاد کلان نیز دارد؛ از نظر اقتصاد خرد نیز تکمیل این پروژهها میتواند به خانوادهها کمک کند، اما برای اینکه بتوانیم در مهار تورم نیز مؤثر باشیم، باید توجه داشته باشیم که بعضی اوقات خود تلاشهای نامتناسب میتواند تورمزا باشد.
اجرای پروژههای بزرگتر از ظرفیت بازار، تورمزاست
رئیس صندوق ملی مسکن با بیان اینکه اجرای پروژهها باید متناسب با ظرفیت بازار باشد، ادامه داد: به عنوان مثال، در پروژههایی که بسیار بالاتر از ظرفیت بازار سفارشگذاری میشود، عوامل هزینهزا ایجاد خواهد شد؛ وقتی سفارش زیادی برای میلگرد داده و خریداری میکنم با این امید که قیمت آن گرانتر شود، در واقع دسترسی بخشی از افراد به این محصول کاهش پیدا میکند؛ زیرا ظرفیت ایجادشده در بازار میتواند در آن اختلال ایجاد کند.
دولت بهترین سازنده مسکن نبوده و نیست
معاون وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: بنابراین بهترین راه این است که همه در کشور بپذیرند دولت بهترین سازنده نبوده و نیست. این موضوع حتی در کشورهای بسیار خاص با قوانین سخت و محکم نیز وجود دارد، زیرا نهادهای خصوصی در فرآیند کسب سود، به مشتریان خود نیز توجه دارند و باید پاسخگوی آنها باشند.
پروژههای دولتی بدون مدیریت تخصصی، هزینه ساخت را افزایش میدهند
وی با انتقاد از مدلهایی که صرفاً بر تزریق منابع متمرکز هستند، گفت: پروژههایی که در آنها یک طرف صرفاً میگوید منابع بدهیم و منابع دریافت کنیم، حتماً با قیمت بالاتری تمام خواهند شد؛ حتی اگر نیت افراد کاملاً خوشبینانه باشد و هیچ سوءنیتی در میان نباشد؛ این روش غلط است که افرادی را بدون تخصص وارد پروژه کنیم، بگوییم عضو پروژه هستند، پول آنها را دریافت کنیم و سپس در ادامه دلایلی بیاوریم که مشکلات ایجادشده خارج از اختیار ما بوده است. این روش مناسبی نیست.
مختاری تأکید کرد: باید در گزارههای قانونگذاری بازنگری اساسی صورت گیرد و قوانین و سیاستهای موجود مورد تجدیدنظر قرار بگیرند. تجربه جهان وجود دارد و تجربه ایران نیز پیش روی ماست و باید از این تجربیات استفاده کنیم.
نبود مدیریت عرضه و تقاضا، یکی از مشکلات بازار مسکن است
وی با اشاره به چالش مدیریت بازار مسکن گفت: یکی از مشکلاتی که ما داریم، نبود مدیریت و همچنین نبود مدیریت عرضه است. این دو طرف باید به گونهای به تعادل برسند که عرضه و تقاضا بتوانند در یک چارچوب قابل برنامهریزی قرار گیرند؛ در ایران، محل تولد یا مبدأ یک متقاضی مسکن که قرار است در شهر خود از امکانات بهرهمند شود، ملاک نیست. هر ایرانی از هر نقطه کشور میتواند به تهران بیاید و در این شهر متقاضی مسکن شود.
رئیس صندوق ملی مسکن ادامه داد: این موضوع در کشورهایی مانند چین که حدود یک میلیارد و نیم نفر جمعیت دارد یا در فرانسه، با محدودیتها و ضوابطی مواجه است و افراد برای مهاجرت باید اجازه بگیرند؛ چراکه این موضوع باعث برنامهپذیر شدن کشور میشود.
تمرکز جمعیت در تهران، برنامهریزی مسکن را دشوار کرده است
وی یادآور شد: کشوری با آن عظمت و جمعیت، این قابلیت را دارد که برنامهریزی کند چه تعداد نفر در آستانه تقاضای مسکن هستند و از قبل برای آنها برنامهریزی داشته باشد تا با خطای کمتری به تقاضای موجود پاسخ دهد؛ اما در کشور ما، از نخستین سرشماری نفوس و مسکن که امسال نیز باید یک بار دیگر انجام شود، میتوان متوجه شد که جمعیت شهری به شدت رو به افزایش است و تمرکز جمعیت نیز در تهران قرار دارد.
معاون وزیر راه و شهرسازی در پایان خاطرنشان کرد: از یک طرف با ناترازی مواجه هستیم و از طرف دیگر میگوییم باید این تقاضا را پاسخ دهیم. این پارادوکس در برنامهریزی باید در یک نقطه حل شود.