یک بام و دو هوای قیمتها در بازار مسکن
یک بام و دو هوای قیمتها در بازار مسکن ادامه دارد. یک طرف بازار، برخی سازندگان ایستاده و پا در یک کفش کردهاند، میگویند: «تا قیمتها بیش از این افزایش پیدا نکند، انگیزهای برای ساختوساز وجود ندارد» و در مقابل آنها، اقشار ضعیف جامعه هستند که چهار سال است دخل و خرجشان برای خرید و حتی اجاره خانه در محلههایی که پیشازاین در آن زندگی میکردهاند، با هم جور درنمیآید.
به گزارش آرمان اقتصادی،افزایش بیحساب و کتاب قیمت مسکن در این سالها که بدون هیچ سازوکار مشخص و فقط براساس تمایل صاحبخانهها و سازندگان به وجود آمده، نتیجهاش خانهبهدوشی دهکهای درآمدی متوسط و ضعیف جامعه بوده است. تحلیلگران بازار مسکن میگویند در سالهای اخیر، هر سال بهطور متوسط بازار مسکن 15 درصد افزایش قیمت را تجربه کرده؛ به این مفهوم که از سال 91 تاکنون، رشد قیمت بخش مسکن 60 درصد بوده است. این تورم با رکود همراه شد تا تعادل در بازار عرضه و تقاضا چنان بر هم بخورد که حتی بازار اجاره مسکن هم جوابگوی نیاز جویندگان خانه نباشد. نگرانی بازار از این بابت است که ادامهدارشدن رکود تورمی بخش مسکن، تعادل بازار را بیش از حد انتظار بر هم بزند زیرا براساس اظهارنظرهای دستاندرکاران بخشخصوصی، همین حالا هم 200 هزار واحد مسکن کمتر از اهداف برنامه پنجم توسعه در کشور ساخته شده است. تحلیلگران میگویند با ادامه رکود در این بازار، شاهد سونامی تقاضای مسکن خواهیم بود، آنطور که کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس میگوید: «اگر درحال حاضر که رکود در بازار مسکن حاکم است، نسخه خوبی برای تولید واحدهای مسکونی نداشته باشیم، در سه یا چهار سال آینده، سونامیای از تقاضای مسکن، جامعه را تحتتأثیر قرار خواهد داد.» اما این رکود نهتنها بر بازار عرضه و تقاضا که بر قیمتها هم تأثیر منفی داشته است. چند روز پیش، مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود اعلام کرده بود در تابستان سال جاری، تورم اجارهبهای مسکن 9,9 درصد بوده است. گفته میشود رشد تقاضا در بازار اجاره، حکایت از بحرانیشدن وضعیت رکود تورمی بخش مسکن دارد. هرچند اظهارنظر کارشناسان در اینباره متفاوت است. سازندگانی از جمله حسن محتشم، نایبرئیس کانون انبوهسازان، پیشازاین گفته بود: بازار ساختوساز برای تحرک نیاز دارد تورمش نزدیک به تورم کل کشور باشد، این درحالی است که از سه سال گذشته تاکنون، تورم بخش مسکن فقط 3,3 درصد بوده و این عدد برای رونق بازار ساختوساز کافی نیست. این درحالی است که دبیر انجمن صنفی انبوهسازان استان تهران در گفتوگو با «وقایعاتفاقیه» میگوید: «برای سازندگان حرفهای حضور مداوم در بازار ساختوساز مطرح است، نه سودهای کلان بالای 300 درصد اما متأسفانه چند سالی است که عدهای بسازبفروش به نام سازنده بخشخصوصی به این بخش وارد شده و با سوداگری، تعادل بازار ساختوساز و عرضه و تقاضا در بازار مسکن را برهم زدهاند.» محمدمهدی مافی دراینباره توضیح میدهد: بهعنوان یک فعال بخشخصوصی مسکن تأکید میکنم، رونق در بازار ساختوساز مسکن میتواند بدون حتی یک درصد گرانی اتفاق افتد، به شرط آنکه دولتها عزمی جدی برای خانهدارشدن همه مردم جامعه داشته باشند. او بر این باور است که اگر دولتها برنامه جدی و کارشناسی برای تقویت توان مالی جویندگان مسکن داشته باشند، به نحوی که مدت انتظار پرداخت وام بهسمت عرضه را کاهش دهند بهراحتی میتوانند سیاستهای تأمین مسکن را در کشور اجرایی کنند. او معتقد است: باید به این نکته بسیار مهم توجه داشت که افزایش عرضه مسکن در میانمدت میتواند اثرات مخربی بر این بخش داشته باشد؛ ازاینرو، باید نیازسنجی مناسبی از میزان تقاضا در این بخش صورت گیرد.
محرکهای بازار مسکن کدامند؟
شرایط اقتصادی کشور حکایت از آن دارد که پنج عامل از 6 محرک بازار مسکن در شرایط انجماد قرار دارند. تجربه نشان داده نوسانات 6 عامل فروش نفت، نرخ ارز، سود بانکی، تورم، رکود اقتصادی و پروژههای عمرانی در رونق یا رکود بازار مسکن تأثیرگذار هستند که درحالحاضر، بهجز عامل تورم که کنترل آن در ثبات بازار مسکن تأثیرگذار بوده است، جهتگیری پنج عامل دیگر در راستای رونق بازار مسکن قرار ندارد. بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲، درآمدهای نفتی دولت بهشدت افزایش یافت که با پروژه مسکن مهر همزمان شد. به تبع این پروژه دولتی، ساختوساز خصوصی نیز رونق گرفت تا اینکه عرضه بالا رفت و بهدلیل حباب قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱، شاهد رکود این بخش بودیم. از آن زمان به بعد و مصادف با رویکارآمدن دولت یازدهم، قیمت نفت روند نزولی به خود گرفت و هماکنون در محدوده ۵۰ دلار است. نشانههایی نیز مبنیبر افزایش ناگهانی قیمت نفت وجود ندارد؛ بنابراین شاید نتوان در کوتاهمدت برای رونق مسکن روی عامل نفت حساب کرد. یکی دیگر از محرکهای تأثیرگذار در رونق یا رکود مسکن، نوسانات نرخ ارز است؛ به این صورت که هر زمان، نرخ ارز پایین آمده، جذابیت این بخش کم شده و سرمایهگذاران به سمت بازار مسکن سوق پیدا کردهاند اما در روزهای اخیر، شاهد بودیم که دلار روند صعودی به خود گرفت و تا محدوده چهار هزار تومان بالا رفته و سپس مجددا به محدوده سه هزار و ۹۰۰ تومان بازگشت. برایناساس، تا زمانی که بهطور کامل نرخ ارز ثبات پیدا نکند، نمیتوان شاهد ورود سرمایههای سرگردان از این بخش به بازار مسکن بود. سود بانکی حالت الاکلنگ را در بازار مسکن دارد، به این صورت که هرچه نرخ بهره سپردههای بانکی بالا میرود، تمایل به سپردهگذاری افزایش پیدا میکند و رغبت برای ساختوساز در بخش مسکن کاهش مییابد. با اینکه در یک سال اخیر شورای پول و اعتبار در چند مرحله، سود بانکی را از ۲۲ درصد به ۱۵ درصد رساند اما جدینگرفتن نرخ مصوب از سوی بانکها باعث شده تا همچنان پولها در بانک باقی مانده و بخش مسکن از آن بینصیب بماند.
به نوشته ایسنا، یکیدیگر از عواملی که میتواند در ثبات بازار خریدوفروش و اجاره مسکن مؤثر باشد، نرخ تورم است، به این صورت که کاهش نرخ تورم میتواند باعث شود تا متقاضیان بالقوه بازار مسکن بهتدریج توان خرید پیدا کنند. در ماههای اخیر، نرخ تورم تکرقمی شده و اگر این روند ادامه یابد، میتوان امیدوار بود که با خالیشدن حباب قیمت مسکن و نیز حرکت دو منحنی نرخ تورم عمومی و تورم مسکن بهسمت تلاقی یکدیگر، جذابیت بازار مسکن بالا برود. تنها امیدواریای که درحالحاضر برای بخش مسکن وجود دارد در همین ناحیه است. از زمان رویکارآمدن دولت یازدهم، رکود صنعت و مسکن از یکدیگر تأثیر گرفتهاند زیرا بخش مسکن بهعنوان پیشران با بسیاری از صنایع پاییندستی مرتبط است و رکود آن باعث کاهش ظرفیت و اشتغال کارخانجات میشود؛ بر همین اساس، کارشناسان میگویند حدود ۱۵ درصد از GDP و ۳۰ درصد از اشتغال کشور، معطل رونقِ بخش مسکن مانده است. محرک دیگری که میتواند بخش مسکن را تکان دهد، پروژههای عمرانی است. با توجه به دولتیبودن اقتصاد ایران، بخش خصوصی همواره بهدنبال دولت حرکت میکند و تصمیمگیری قبل از آن را ریسکپذیر میداند؛ بنابراین دولت باید بتواند نقدینگی بخش خصوصی را بهسمت پروژههای متوقف سوق دهد. راهافتادن پروژههای عمرانی به نفع اشتغال و رونق اقتصادی است، سپس میتوانیم توقع داشته باشیم که بازارهای مولد از جمله مسکن رونق بگیرند و از این حرکت اقتصادی سود ببرند. مافی در ادامه توضیح میدهد: دولت باید قبل از اینکه نقدینگی حاصل از رشد اقتصادی وارد بازار ارز شود، رونقی در پروژههای عمرانی و بخش مسکن ایجاد کند تا جلوی خطر التهاب در کلیه سطوح اقتصادی را بگیرد. به گفته مافی، در هفتههای اخیر با سه اتفاق در بخش اقتصاد مواجه بودیم؛ اولی، عبور نقدینگی از هزار و ۱۳۷ تریلیون، اتفاق دیگر افزایش نرخ ارز به بالای چهار هزار تومان و سومین مسئله، رشد اقتصادی 7,4 درصدی بود که نشان میدهد در اقتصاد کشور اتفاقهای خوبی رخ داده است اما اگر حجم نقدینگی بهسمت بازارهای مولد از جمله مسکن و پروژههای دولتی و خصوصی هدایت نشود، قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پیامدهای منفیای بهدنبال میآورد. او یادآوری میکند که این تغییر را در شرایطی میبینیم که اقتصاد رو به بهبود میرود ولی معمولا رشد اقتصادی در کشور ما با تورم همراه بوده است. خوشبختانه دولت در 3,5 سال اخیر، توانسته تورم را مهار کند و رشد اقتصادی را نیز از منفی 6,8 در پایان دولت قبل به مثبت 7,4 برساند اما امیدوار هستیم اثرات این رشد را در بخشهای مولد جامعه، بهتر ببینیم و صرفا در بخش نفت و پتروشیمی متمرکز نباشیم. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت این هنر را داشته است که با استفاده از دیپلماسی و امضای توافق برجام، زیرساختها را برای افزایش فروش نفت و رشد اقتصادی ایجاد کند اما کانالیزهکردن نقدینگی موجود در مسیر صحیح، هنر و ظرافت بیشتری را میطلبد. او مدیریت سرمایههای در دست مردم را ضروری دانست و گفت: دولت، نرخ بهره بانکی را کاهش داد تا سرمایهها به بخش تولید بیایند ولی این اتفاق نیفتاد و سرمایهها بیشتر بهسمت ارز و طلا سوق پیدا کرد. ازسویدیگر، بانکها بدون توجه به نرخ مصوب، دوباره در حال افزایش بهرهها هستند و میخواهند نقدینگی را بهسمت خود جذب کنند. برای این شرایط باید فکری کرد و از طریق صنعت، مسکن، کشاورزی و صادرات، سرمایههای انباشته را جذب کرد. نقدینگی راکد فعلی، مانند حجم عظیمی از آب پشت سد است که هرچقدر سد محکم باشد، اگر برای هدایت آب بهسمت صحیح فکری نشود، سد را میشکند و باعث تبعاتی منفی همچون تورم میشود. این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: دولت باید با دستودلبازی، امکانات مادی و معنوی را در اختیار بخش خصوصی بگذارد؛ بهاینترتیب، پولی که در دست مردم است قبل از اینکه وارد بازار ارز شود، وارد بخشهای عمرانی، صنعتی و مسکن خواهد شد اما درحالحاضر، جذابترین بازارها طلا و ارز هستند، با این تفاوت که ارز، جذابتر از طلاست زیرا دولت، چهار سال نرخ ارز را ثابت نگهداشته که به اعتقاد من، سیاست خوبی نبوده و ظرفیتی خالی برای رشد ارز ایجاد شده است.
