نایب رئیس اول اتحادیه املاک گفت: بانک‌ها به جای پرداخت تسهیلات مسکن، خود به بازیگران اصلی بازار ملک تبدیل شده‌اند و جریمه تخلفاتشان هم از جیب مردم پرداخت می‌شود، نه مدیرانشان.
خبرگزاری مهر، گروه اقتصاد – زهره آقاجانی؛ بازار مسکن طی دهه‌های اخیر به دلیل شانه‌خالی کردن متولیان از انجام وظایف قانونی خود، با بحران‌های متعددی مواجه بوده است؛ بحرانی که در سال‌های اخیر با افزایش مهاجرت معکوس مستأجران از کلان‌شهرها، به دلیل ناتوانی درآمد خانوار در تأمین هزینه‌های سنگین مسکن، رشد افسارگسیخته نرخ اجاره‌بها، ناترازی انرژی و عدم ارائه تسهیلات کارآمد خرید، ابعاد تازه‌ای یافته است.
این بحران اکنون به مرحله‌ای رسیده که نه تنها معیشت میلیون‌ها خانوار ایرانی را به شدت تحت‌تأثیر قرار داده، بلکه به یکی از چالش‌های اصلی اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است. رشد بی‌وقفه هزینه‌های تأمین مسکن موجب شده بیش از نیمی از سبد هزینه خانوارها، به‌ویژه در کلان‌شهرها، صرف اجاره یا خرید سرپناه شود. بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در مهرماه سال جاری به ۳۴.۲ درصد رسیده است.
این شرایط در حالی رقم خورده که دولت با وجود تعهد قانونی خود برای تأمین مسکن اقشار مختلف، به‌ویژه دهک‌های کم‌درآمد، به دلیل چالش‌هایی نظیر ناترازی انرژی و تمرکز جمعیت در کلان‌شهرهایی مانند تهران، ثبت‌نام متقاضیان جدید در طرح‌های حمایتی را متوقف کرده است. به باور کارشناسان، این تصمیم نشانه‌ای روشن از فشار مضاعف بر نظام عرضه و تقاضای مسکن و نیز ناکارآمدی سیاست‌های کنونی در مهار این بحران است.
مسکن امروز نه تنها پرهزینه‌ترین بخش از زندگی خانوار ایرانی محسوب می‌شود، بلکه سهم ۶۰ تا ۷۰ درصدی آن از هزینه‌های ماهانه، ضرورت بازنگری جدی در سیاست‌ها و برنامه‌های موجود را یادآور می‌شود.
در همین راستا، خبرگزاری مهر در گفتگویی تفصیلی با داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مسکن، به بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن و سیاست‌های اجرایی دولت در این حوزه پرداخته است.
سوال: وضعیت فعلی نظام تأمین مالی و نقش بنگاه‌داری بانک‌ها در تشدید بحران‌های بازار مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟
وقتی که در بازار مسکن متراژ مشخص و محدودی وجود دارد، این میزان نمی‌تواند به‌تنهایی نقش مؤثری در تنظیم بازار ایفا کند؛ اما در سطح کلان، سیاست‌های مالی و نحوه تخصیص منابع بانکی می‌تواند به‌طور جدی بر تعادل بازار تأثیر بگذارد.
گاهی آدرس‌های اشتباهی به مردم داده می‌شود، در حالی که واقعیت این است که نمی‌توان فردی را که ۱۵ واحد مسکونی در اختیار دارد یا مالک متراژی اندک است، عامل نوسانات بازار دانست. تغییر در روند قیمت مسکن زمانی امکان‌پذیر است که سیاست‌های کلان مالی و بانکی به‌درستی اجرا شده و در مسیر واقعی خود قرار گیرند.
بر اساس قوانین، بانک‌ها موظف بودند ۲۰ درصد از سرمایه خود را در قالب تسهیلات مسکن در اختیار عموم مردم قرار دهند، اما این قانون به‌درستی اجرا نشده است. امروز تنها بانکی که تا حدودی در حوزه تسهیلات مسکن فعال است، بانک مسکن است، آن هم در شرایطی که عملاً عمومیت و کارایی سابق خود را از دست داده است.
همچنین اگر میزان تسهیلات پرداختی بانک مسکن را با اقساط و هزینه‌های جانبی آن مقایسه کنیم، خواهیم دید که این تسهیلات هیچ تناسبی با واقعیت بازار ندارد. در حال حاضر حتی در مناطق جنوبی تهران نیز با مانده این وام‌ها نمی‌توان بیشتر از ۱۰ تا ۱۲ متر مسکن تهیه کرد. به بیان دیگر، با توجه به سطح قیمت‌ها و میزان تسهیلات، عملاً دیگر وامی وجود ندارد که بتواند به کار مردم بیاید.
متأسفانه بانک‌ها به جای ایفای نقش حمایتی در بخش مسکن، وارد عرصه بنگاه‌داری شده‌اند. آن‌ها سرمایه‌هایی را که از محل سپرده‌های مردمی جذب می‌کنند، به جای تزریق به بخش‌های مولد اقتصاد و تأمین مسکن، در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده‌اند و امروز نیز شاهد پیامدهای این رویکرد غلط هستیم.
نتیجه این روند آن است که نه تنها عرضه مؤثر مسکن کاهش یافته، بلکه بانک‌ها خود به بازیگران اصلی بازار ملک تبدیل شده‌اند. این مسئله ضمن ایجاد تورم در بازار، موجب شده است که دسترسی اقشار متوسط و کم‌درآمد به مسکن بیش از پیش دشوار شود.
سوال: چرا طی سال‌های اخیر جریمه بانک‌های کم‌کار در حوزه تسهیلات مسکن نتیجه نداشت؟
در قانون به‌صراحت ذکر شده است که در صورت عمل نکردن بانک‌ها به تعهدات خود در اعطای تسهیلات مسکن، باید با آن‌ها برخورد و جریمه اعمال شود، اما پرسش اینجاست که وقتی قرار است جریمه یک بانک از محل خزانه دولت پرداخت شود، در واقع چه کسی مجازات می‌شود؟ آیا چنین جریمه‌ای بازدارنده است؟
جریمه زمانی بازدارنده خواهد بود که منافع شخص تصمیم‌گیرنده را تحت‌تأثیر قرار دهد. وقتی مدیران بانکی می‌دانند که جریمه تخلفاتشان نه از محل دارایی شخصی بلکه از بودجه عمومی پرداخت می‌شود، طبیعتاً انگیزه‌ای برای اصلاح رفتار وجود ندارد. بنابراین، اعمال چنین مجازاتی تأثیر واقعی در عملکرد نظام بانکی نخواهد داشت.
آیا بانک‌ها واقعاً به تعهد خود مبنی بر اختصاص ۲۰ درصد از منابع به بخش مسکن عمل کرده‌اند، پاسخ مشخص است؛ چنین اتفاقی نیفتاده است. وقتی تسهیلاتی که در اختیار مردم قرار می‌گیرد حتی توان خرید یک واحد مسکونی کوچک را ندارد، طبیعی است که بازار در رکود قرار گیرد و صنف مشاوران املاک نیز متضرر شوند.
درآمد مشاوران املاک رابطه مستقیم با تعداد قراردادهای منعقدشده دارد، نه با قیمت واحدها. در شرایطی که توان خرید از مردم گرفته شده و معاملات به حداقل رسیده است، تصور اینکه مشاوران املاک از افزایش قیمت‌ها سود می‌برند، یک ذهنیت اشتباه است. هرچه قیمت‌ها بالا برود، تعداد قراردادها کاهش می‌یابد و در نتیجه درآمد دفاتر املاک هم افت می‌کند. متأسفانه در این میان، همواره دیوار مشاوران املاک کوتاه‌تر از همه است و سیاست‌های کلان که در سطوح تصمیم‌گیری اتخاذ می‌شود، بی‌توجه به نقش این صنف، بار انتقادات را بر دوش آن‌ها می‌گذارد.
از ابتدای دهه ۹۰، قوانینی وضع شد که عملاً بخش زیادی از اختیارات صنف مشاوران املاک را محدود کرد. برای نمونه، در قانون پیش‌فروش ساختمان، بسیاری از وظایفی که باید در بستر دفاتر مشاوران املاک انجام می‌شد، به دفترخانه‌ها واگذار شد. اما تجربه نشان داد که این انتقال نه‌تنها منجر به بهبود بازار نشد، بلکه باعث رکود و کاهش سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده شد.
پیش از اجرای این قانون، مشاوران املاک نقش فعالی در جذب سرمایه از بازارهای دیگر به حوزه ساخت‌وساز و نوسازی شهری داشتند. بسیاری از مناطق فرسوده شهرها با مشارکت سازندگان خرد و سرمایه‌های مردمی نوسازی می‌شد، اما با تغییر قانون و حذف نقش مشاوران، این روند متوقف شد.
نتیجه این تصمیم آن شد که بافت‌های فرسوده درون‌شهری رها شدند و به جای آن، شهرک‌های بزرگ در حاشیه شهرها شکل گرفتند؛ شهرک‌هایی که امروز کمبود زیرساخت‌ها، خدمات شهری و امکانات عمومی در آن‌ها کاملاً محسوس است. اگر در گذشته منافع و جایگاه قانونی فعالان صنف مشاوران املاک حفظ می‌شد و مسیر فعالیت آن‌ها در چارچوب قانون سامان می‌یافت، امروز بخش زیادی از بافت‌های فرسوده کشور نوسازی شده بود و نیازی به توسعه‌های پرهزینه در حاشیه شهرها وجود نداشت.
سیاست‌های اشتباه و تصمیمات غیرکارشناسی در حوزه مسکن نه‌تنها به زیان مشاوران املاک، بلکه به ضرر مردم و اقتصاد ملی تمام شده است؛ چراکه با تضعیف جریان طبیعی سرمایه‌گذاری در بافت‌های موجود، انرژی و منابع کشور در مسیر نادرستی هزینه شده است.
سوال: بسیاری از کارشناسان معتقدند توسعه شهرک‌های مسکونی در حاشیه کلان‌شهرها نه‌تنها به بهبود وضعیت مسکن منجر نشده، دیدگاه شما درباره طرح شهرک‌سازی چیست؟
ما در واقع کمتر کشوری را می‌توانیم مثال بزنیم که از طریق توسعه بی‌رویه شهرک‌ها در اطراف شهرهای بزرگ توانسته باشد مسئله مسکن را به‌درستی حل کند. واقعیت این است که وقتی شهرک‌های حاشیه‌ای ساخته می‌شوند، صرف‌نظر از هر ملاحظه اقتصادی، یک تضاد فرهنگی نیز در آن‌ها شکل می‌گیرد. در چنین سکونتگاه‌هایی، افراد از نقاط مختلف با فرهنگ‌ها، عادات و سبک‌های زندگی متفاوت گرد هم می‌آیند، بدون آن‌که بستر فرهنگی مشترکی وجود داشته باشد. این مسئله باعث بروز اصطکاک‌های اجتماعی می‌شود و آمار اختلافات در این مناطق معمولاً بالاتر از سایر نقاط شهری است.
هیچ‌یک از ساکنان این شهرک‌ها مقصر نیستند، اما وقتی افرادی با پیشینه‌های فرهنگی متفاوت در یک محیط کوچک و تازه‌تأسیس قرار می‌گیرند، طبیعی است که تعاملات روزمره آن‌ها با چالش مواجه شود. از سوی دیگر، موضوع امنیت، آموزش، بهداشت و انرژی در چنین مناطق جدیدی اهمیت دوچندان دارد.
امروز باید بپذیریم که هر چه شهرک‌ها از محدوده اصلی شهر فاصله بیشتری بگیرند، هزینه تأمین انرژی، حمل‌ونقل و خدمات عمومی در آن‌ها افزایش می‌یابد. شاید در شرایط فعلی که قیمت بنزین ۳ هزار تومان است، رفت‌وآمد ساکنان به شهر برای کار توجیه‌پذیر باشد، اما اگر قیمت انرژی افزایش یابد، دیگر زندگی در این مناطق صرفه اقتصادی نخواهد داشت. این یعنی شهرک‌سازی بدون برنامه‌ریزی دقیق می‌تواند در آینده خود به معضل تازه‌ای تبدیل شود.
اگر الگوهای جهانی را بررسی کنیم، می‌بینیم که بسیاری از کشورها در دهه‌های گذشته تجربه ساخت شهرک‌های مشابه را داشته‌اند، اما به مرور زمان به دلیل هزینه‌های بالا و مشکلات اجتماعی، آن شهرک‌ها رها شده‌اند. ما نیز باید از این تجربه‌ها درس بگیریم و به جای توسعه بی‌رویه شهرک‌ها، تمرکز خود را بر نوسازی بافت‌های فرسوده درون‌شهری بگذاریم؛ زیرا هم از نظر فرهنگی انسجام بیشتری دارد و هم از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه‌تر است.
سوال: برخی از کارشناسان و مسئولان معتقدند که در ایران زمین و منابع طبیعی فراوانی برای توسعه شهری وجود دارد. با این حال، چرا همچنان مشکل کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز و توسعه مسکن وجود دارد؟
صرفاً داشتن زمین یا مساحت روی کره خاکی به معنای در اختیار داشتن زمین قابل استفاده برای ساخت مسکن نیست. زمینی که درباره آن صحبت می‌کنیم باید قابلیت سکونت داشته باشد؛ یعنی بتوان از آن به‌عنوان یک سکونت‌گاه واقعی استفاده کرد. در حال حاضر، هرچقدر از تهران فاصله می‌گیریم، می‌بینیم که بخش زیادی از زمین‌های اطراف، عملاً غیرقابل استفاده برای زندگی هستند. اگر بخواهیم چنین مناطقی را به محیطی مناسب برای سکونت تبدیل کنیم، باید انرژی و هزینه بسیار زیادی صرف شود.
برای مثال در مسیر جاده ساوه، مناطقی را می‌بینیم که به‌عنوان محل سکونت استفاده می‌شوند، اما در تابستان میزان مصرف برق در آنجا بسیار بالاست و شرایط اقلیمی به‌گونه‌ای است که زندگی در آن مناطق عملاً دشوار و پرهزینه است. این نوع زمین‌ها را نمی‌توان سکونت‌گاه دانست، چرا که فاقد زیرساخت‌های پایه از جمله آب، برق، گاز و شبکه فاضلاب هستند.
ما امروز شاهد ساخت‌وساز در مناطقی هستیم که در دل کوه یا در زمین‌های فاقد شرایط زیربنایی قرار دارند. در حالی‌که خانه تنها چهار دیواری نیست، بلکه باید از حداقل امکانات زیربنایی برخوردار باشد. متأسفانه بسیاری از شهرک‌هایی که در سال‌های اخیر ساخته شده‌اند از چنین امکاناتی بی‌بهره‌اند.
سوال: با توجه به گفته‌های شما، به نظر می‌رسد شهرک‌سازی در مناطق فاقد زیرساخت و رشد طبیعی شهری نه تنها مشکل مسکن را حل نکرده، بلکه هزینه‌های ملی را افزایش داده است. اما از نگاه اقتصادی، چه عواملی باعث شده که ساخت‌وساز در شهرها نیز برای سرمایه‌گذاران غیراقتصادی شود؟
قیمت مسکن تابع دو مؤلفه اصلی است؛ عرضه و تقاضا و هزینه تولید. هزینه تولید مسکن به‌شدت تحت‌تأثیر قیمت حامل‌های انرژی و مصالح ساختمانی قرار دارد. در حال حاضر، سازندگان مسکن با افزایش هزینه ساخت مواجه شده‌اند، به‌گونه‌ای که قیمت نهایی واحدهای نوساز برای آن‌ها صرفه اقتصادی ندارد.
اگر آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران را بررسی کنیم، می‌بینیم که تعداد پروانه‌های صادرشده بسیار بالاست، اما میزان «شروع به کار» پروژه‌ها پایین است. این نشان می‌دهد که بسیاری از سازندگان حتی پس از دریافت مجوز، به دلیل نبود توجیه اقتصادی، وارد مرحله ساخت نمی‌شوند.
امروز در بازار شاهد هستیم که قیمت فروش برخی واحدهای تکمیل‌شده از هزینه ساخت آن‌ها کمتر است. یعنی اگر سازنده به‌جای ساخت، همان ملک را از بازار خریداری می‌کرد، شاید سود بیشتری نصیبش می‌شد. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذار طبیعی است که به سمت بازارهای دیگر از جمله ارز و طلا حرکت کند؛ این همان اتفاقی است که موجب فرار سرمایه از بخش مسکن شده است.
در سال‌های اخیر، تغییرات متعددی در قوانین صنفی ما اعمال شده که باعث تضعیف نقش مشاوران املاک در بازار شده است. در گذشته، مشاوران املاک می‌توانستند با جذب سرمایه‌های خرد از سایر بازارها، جریان نقدینگی را به سمت ساخت‌وساز هدایت کنند، اما امروز این مسیر تقریباً بسته شده است.
نتیجه این سیاست‌ها آن است که سرمایه‌های مردمی از بازار مسکن خارج شده و تنها بخش‌های کلان و نهادهای سرمایه‌دار توان فعالیت مؤثر در این حوزه را دارند. این یعنی خصوصی‌ترین بخش اقتصاد خانوار، یعنی «اقتصاد مسکن»، دچار تزلزل شده است.
هر چقدر نقش مشاوران املاک در بازار محدود شود، در واقع مردم عادی متضرر می‌شوند. ممکن است تا دیروز بحث بر سر میزان کمیسیون یا تخفیف در معامله بود، اما امروز با محدود شدن فعالیت قانونی مشاوران، مردم دیگر دسترسی به واسطه‌ای ندارند که بتواند منافع‌شان را در معاملات حفظ کند.
متأسفانه در برابر تضعیف صنف مشاوران املاک، گروه‌های قدرتمند و شبکه‌ای در بازار شکل گرفته‌اند که تصمیماتشان می‌تواند بر کل جامعه اثر بگذارد. هر چه قدرت صنف‌های مردمی کاهش یابد، میدان برای تصمیم‌گیری‌های متمرکز و غیرشفاف بازتر می‌شود و این روند در نهایت به زیان مردم و اقتصاد مسکن تمام خواهد شد.
ادامه این گفتگو طی روزهای آینده در سایت خبرگزاری مهر منتشر می‌شود.