رونق یا تورم نرخ مسکن در مناطق خاص تهران

نگاهی به آمارهای خرید و فروش مسکن در کلان‌شهر تهران در سال ٩۶ مشخص می‌کند خرید و فروش نسبت به سال گذشته رشد نسبتا چشمگیری داشته است (البته با توجه به رکود پنج‌ساله اخیر بازار مسکن). این آمارها نشان می‌دهد در هفت‌ماهه ٩۶ نسبت به زمان مشابه در سال ٩۵ خریدوفروش مسکن، افزایش شش درصدی داشته است. 

 

 شاید برخی معتقدند رونق بازار مسکن می‌تواند عامل مهمی در تحریک و رشد اقتصادی باشد، اما سؤال اساسی این است: 

 رونق بازار مسکن یا افزایش قیمت بدون رونق بازار، آن هم در مناطق خاص؟! 

 تجربه ثابت کرده قیمت مسکن تابع میزان تقاضا برای مسکن است و زمانی که افزایش تقاضا برای مسکن وجود دارد، می‌تواند عاملی در جهت افزایش قیمت باشد؛ اما نکته اساسی این است که تقاضا برای بازار مسکن به‌ویژه در مناطق ٢٢گانه تهران در سال ٩۶ به‌صورت نامتوازن افزایش یافته است. مناطق ۴، ٢ و ۵ بیشترین تقاضا برای خرید مسکن را داشته است. (به‌صورت متوسط ١,۵‌میلیون تومان افزایش قیمت برای هر متر مربع؛ بیش از ٣٠ درصد) و مناطق ١٩ و ٢١ با میانگین افزایش قیمت کمتر از ٢٠٠‌ هزار تومان (کمتر از ١٠درصد) کمترین سهم را در بازار داشته‌اند؛ بنابراین به نظر می‌رسد علت اصلی افزایش قیمت در برخی مناطق تهران افزایش تقاضا باشد. افزایش تقاضا برای خرید مسکن در برخی از دهک‌های جامعه رشد بیشتری داشته است. نگاهی به مناطقی که بیشترین افزایش را داشته‌اند نشان می‌دهد مناطقی که دارای قیمت متوسطی هستند بیشترین افزایش قیمت مسکن را داشته‌اند. ارتباط دهک‌های جامعه با مناطق ٢٢گانه تهران نشان می‌دهد دهک‌های متوسط جامعه بیشترین متقاضیان مسکن هستند. حال سؤالی که پیش می‌آید، این است که چرا دهک‌های متوسط جامعه تقاضای بیشتری برای خرید مسکن دارند؟ 

 از ابتدای سال ٩۶ و فشار بانک مرکزی به بانک‌ها در جهت کاهش سودهای بانکی و عملیاتی‌کردن این موضوع در مرداد سال ٩۶، اکثر سپرده‌گذاران بانک‌ها که معمولا دهک‌های متوسط جامعه هستند وجوه خود (سپرده‌های مشمول سود) را از بانک برداشته‌اند و در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. مسکن در ایران به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای شناخته می‌شود، درحالی‌که مسکن در کشور مالزی یک کالای مصرفی است؛ بنابراین عدم توازن در افزایش قیمت مسکن در مناطق ٢٢گانه شهر تهران نشان می‌دهد به‌نوعی در بازار مسکن تهران و به‌ویژه در مناطقی که اشاره شد، افزایش قیمت رخ‌داده، معلول افزایش تقاضای مقطعی و کاذب بوده است و نه رونق بازار مسکن!؟ اگر این افزایش رونق بازار مسکن باشد باید به‌نوعی افزایش قیمت تقاضا با الگوریتم متوازنی را در همه مناطق به همراه بیاورد. به نظر می‌رسد خروج سرمایه برخی از افراد در بانک‌ها یکی از عوامل افزایش قیمت در شهر تهران است که با کم‌شدن این وجوه سرگردان و خرید آپارتمان تا چند ماه آینده تلاطم بازار مسکن در مناطق متوسط‌نشین کم‌کم آرام خواهد شد. 

 دولت‌ها در این زمینه، وظیفه سنگینی دارند، چراکه اجرای یک سیاست پولی می‌تواند منجر به افزایش تورم شود. خروج وجوه مردم از بانک‌ها منجر به افزایش نقدینگی خواهد شد و میل نهایی به مصرف را بالا خواهد برد. افزایش تورم بازار مسکن در مناطق خاص شهر تهران که نتیجه خروج سپرده‌ها از بانک‌ها است مصداق آن است. 

 درصورتی‌که دولت بخواهد به هر دلیلی سیاست پولی انبساطی را در سطح جامعه اجرا کند و سرمایه‌گذاری جایگزینی وجود نداشته باشد، تورم افزایش می‌یابد. افراد، سرمایه‌گذاری سنتی (کالایی که در ادوار گذشته مشمول تورم زیادی شده است) را جایگزین سرمایه‌گذاری اول می‌کنند و این توسعه نامتوازن منجر به افزایش مقطعی قیمت می‌شود. 

با عنایت به اینکه بسیاری از سپرده‌گذاران وجوه خود را به‌صورت یک‌ساله تمدید کرده‌اند، احتمالا با اتمام دوره و تمدید‌نشدن مدت از سوی بانک بازهم وجوه سرگردان می‌تواند باعث افزایش کاذبی در خرید و به‌ویژه بازار مسکن شود که فروش اوراق قرضه از سوی دولت می‌تواند نتایج تورمی این موضوع را کاهش دهد. 

 شایسته است متولیان مسکن در تهران به فکر استراتژی در جهت رونق بازار مسکن باشند و نه صرفا افزایش هیجانی قیمت مسکن آن‌هم به‌صورت نامتوازن. یکی از کارهای که دولت‌ها می‌توانند در این زمینه انجام دهند، فروش اوراق مشارکت در صنایع زیرساختی و تلاش و اتخاذ تدبیر برای تبدیل تدریجی مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی است.