خوشبینی به رونق مسکن

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

بازار محل برخورد عرضه و تقاضا است، در واقع عرضه و تقاضا قیمت را در بازار تعیین می‌‌کنند و خود تحت تاثیر عوامل مختلف درونی و بیرونی دچار تغییراتی می‌شوند که نهایتا سرنوشت قیمت‌‌ها و سمت‌ و سوی بازار را تعیین می‌‌کنند. در ایران یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری که تقاضای بالایی دارد بخش مسکن است و اکثر جامعه روی آن متمرکز هستند. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این رابطه اظهار کرد: بازار مسکن از سال ۹۱ به‌لحاظ قیمتی و متعاقب آن صدور پروانه و ساخت‌و‌ساز وارد رکود شد و به‌دنبال آن سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافت. به گزارش تسنیم، علی چگنی تصریح کرد:‌ مسکن بخشی است که اساسا توسط بخش خصوصی در آن سرمایه‌گذاری انجام می‌شود، از این رو فعالان این بخش همیشه در تاریخ ایران بخش خصوصی بوده است. او با بیان اینکه البته در دوران مسکن مهر دخالت‌های دولت بیش از حد بود، افزود: این مساله باعث شد مقداری تعادل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌هم بخورد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه روند کنونی بازار مسکن حاکی از آن است که قیمت‌ها نسبت به سال ۹۱ حدود ۴۰‌درصد کاهش یافته است، گفت: اگر شاخص قیمت‌ها را نسبت به تورم عمومی مورد سنجش قرار دهیم، تقریبا بر اساس قیمت‌های ثابت مسکن حدود ۴۰‌درصد افت قیمت داشته است. چگنی با اشاره به اینکه افت قیمت از دو منظر خیلی مهم است، ‌اظهار کرد:‌ یکی از منظر مصرف‌کننده برای راحتی دسترسی به بازار مسکن و تولیدکننده؛ البته ادامه این موضوع برای سازندگان و بخش مسکن آسیب بزرگی است چون دیگر سرمایه‌گذاری در این حوزه صورت نمی‌گیرد. او تاکید کرد: سرمایه‌گذار در این بخش می‌آید که مقداری سود کسب کند، وگرنه سایر بخش‌های اقتصادی کشور منابع مالی را جذب کرده و دیگر کسی در بخش مسکن سرمایه‌گذاری نمی‌کند. چگنی نبود و کاهش تولید مسکن در آینده را از تبعات این رویه اعلام کرد و افزود: بنابراین مقداری رکود در پروانه‌ها که در سال‌های اخیر می‌بینیم، نتیجه افت قیمت‌ها بوده است. سازنده می‌گوید سرم که درد نمی‌کند، پولم را در بانک می‌گذارم، مالیات هم پرداخت نمی‌کنم، ۱۵ تا ۲۰‌درصد هم سود می‌برم. او ادامه داد: شاخص قیمت مسکن طی سه، چهار سال اخیر هفت تا هشت‌درصد افزایش یافته است. این بدان مفهوم است که مثلا ۱۰۰ واحد یک سرمایه‌گذار در بخش مسکن و یک سرمایه‌گذار در حوزه بانک (سپرده‌گذار) به ترتیب پس از سه سال به ۱۱۰ و ۱۷۰ واحد تبدیل شده است.

 

اثر دلار گران بر قیمت مسکن ۹۷

در روزهای پایانی سال ۹۶ بازار ارز دچار نوساناتی شد و به همین دلیل یک پرسش اساسی برای مشاوران املاک و سازندگان ساختمان به‌وجود آمد: آینده بازار ملک و مسکن چگونه خواهد بود؟ به‌علت تاثیرپذیری قیمت مسکن از بازار ارز، تمایل به عقد قرارداد برای متقاضیان سخت شده و با تداوم این روند، احتمال افت تعداد خرید و فروش آپارتمان وجود خواهد داشت. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد:‌ در روزهای پایانی سال ۹۶ نرخ ارز و اتومبیل، سکه و طلا گران شد، ضمن اینکه نرخ رشد بازار بورس صعودی بود؛ در این وضعیت سرمایه‌گذار گاهی اوقات در این بازارها سرمایه خود را جابه‌جا می‌کند. چگنی تاکید کرد:‌ بر اساس تئوری فریدمن همیشه رفتار سرمایه‌گذاران به شکلی است که یک سبد دارایی دارند که تعادل آن را در اقتصاد کلان حفظ می‌کنند؛ یعنی اگر بخشی خیلی ارزان و بخشی گران شود،‌ منابع مالی به سمت بخش ارزان می‌آید تا مثلا خودرو، طلا یا ارز به خانه تبدیل شود. او بیان کرد:‌ بنابراین تعادل بازارهای اقتصادی در یک دوره زمانی دوباره برقرار می‌شود. در سال ۹۶ در بازار مسکن کم‌کم قیمت‌ها افزایش یافت و معاملات نیز روند صعودی به خود گرفت. در بازار مسکن، ابتدا تقاضا افزایش می‌یابد چون انگیزه و ذهن افراد به سمت بازار می‌آید.

 

مسکن در سال ۹۷

پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین اموری بوده است که تحلیلگران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران، سیاست‌های دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری (همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، خط‌مشی‌های حمایت بانک‌ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن، و ده‌ها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را همیشه غامض و حتی ناممکن کرده‌اند. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه روند قیمتی مسکن به‌گونه‌ای که در حال نزدیک شدن به نرخ تورم است، گفت:‌ حتی ممکن است مقداری از نرخ تورم بالاتر رود با توجه به اینکه نرخ ارز دستخوش تغییراتی شده است. چگنی ادامه داد:‌ قیمت مسکن نسبت به سال‌های گذشته افزایش قابل قبولی داشته،‌ هرچند هنوز این قیمت پایین‌تر از نرخ سود بانکی است و در حال حاضر نرخ سود بانکی در بلندمدت بدون دردسر ۱۵‌درصد است. از این رو سرمایه‌گذار هنوز خیلی راغب نیست وارد این بازار شود. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی،‌ اظهار کرد:‌ پیش‌بینی می‌شود با رویه کنونی بازار مسکن، شاهد افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش صدور پروانه و رشد تقاضا برای مواد و مصالح ساختمانی باشیم. در مجموع فعلا بازار مسکن التهاب شدیدی نخواهد داشت، اما افزایش نسبی معاملات را پیش‌بینی می‌کنیم. یک کار‌شناس مسکن در مورد بازار مسکن در سال ۹۷ به «آرمان» می‌گوید: «بخش مسکن در سال ۹۷ در چهار بخش حرکت‌های افزایشی خواهد داشت: افزایش معاملات، افزایش سرمایه‌گذاری، افزایش تولید و افزایش قیمت. بیت‌ا… ستاریان می‌افزاید: رکود اقتصاد کلان باعث شد که بخش مسکن هم در رکود بماند، اما با افزایش درآمد نفت و افزایش رشد اقتصادی این انتظار وجود دارد که بخش مسکن نیز دچار تغییر و تحول شود. او با بیان اینکه با توافق برجام در سال ۹۴ پیش‌بینی می‌کردیم تغییر و تحولاتی در بخش مسکن ایجاد شود، تصریح می‌کند: اما این جریان کند پیش رفت و تحولات آن به آهستگی انجام شد، در نتیجه پروسه خروج از رکود هم به تاخیر افتاد. این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا تسهیلات مسکن می‌تواند باعث افزایش رونق بازار مسکن در سال ۹۷ شود، می‌گوید: وام‌ها و تسهیلات عموما در حد تحریک تقاضا عمل می‌کنند؛ هیچ‌وقت وام‌های دولت نقشی در تحرک بازار مسکن نداشته و همیشه به‌عنوان یک کاتالیزور ضعیف استفاده شده است.